中国工商银行


中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法
1996年2月1日，中国工商银行

第一章 总则
第一条 为加强个人住房保证贷款管理，维护借贷双方合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则（试行）》及有关金融和房改法规政策的规定，制订本办法。
第二条 个人住房担保贷款（以下简称贷款）是借款人购建修住房时以借款人或第三人（作为保证人）能自主支配的财产作为抵押物或质物的一种贷款方式，借款人到期不能归还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物作为补偿。
第三条 办理贷款必须遵守国家法律，遵守国家的房改政策和银行的有关信贷规章、制度、原则，在平等协商的基础上签订住房抵押贷款合同。

第二章 贷款的对象和条件
第四条 贷款对象。具有完全民事行为能力的个人。
第五条 贷款条件。借款申请人必须具备以下条件：
一、具有城镇常住户口或合法的居留身份；
二、具有固定的职业和稳定的收入；
三、信用良好，具有偿还贷款本息的能力；
四、有贷款人认可的资产作为抵押，并有足够代偿能力的单位或个人作为归还贷款本息的保证人；
五、对个人发放用于购买自住住房的贷款，借款人的住房购买价格基本符合贷款行或其委托的房地产估价师评估价值；
六、对个人发放用于修建自住住房的贷款，要求借款人已取得所修建住房的土地使用权，且土地使用权终止时间不早于贷款合同终止时间；贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市规划部门的批准；
七、在中国工商银行开立有住房存款户（如在中国工商银行开立有住房公积金专户，公积金存款可与住房储蓄存款余额合并计算，但需持有公积金管理部门的批准文件），存款余额至少占购买住房价格或修建住房投资额的30％，存款期必须在半年以上，并以此作为购房首期付款或先于银行贷款投入修建住房；
八、贷款人规定的其他条件。
第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：
一、具有法律效力的借款人身份证明（如：身份证、户口本、合法的居留证件及其他有效身份证明）；
二、有关部门出具的借款人家庭稳定经济收入的证明；
三、符合政策法规规定的购、建、修住房合同意向书、协议或其他批准文件；
四、抵押物或质物清单、权属证明、估价报告、保险单和有处分权人同意抵押或质押的证明；
五、还款保证人的资格证明材料；
六、贷款人要求提供的其他证明文件或材料。

第三章 财产抵押、质押和第三方担保
第七条 下列财产可作为住房贷款的抵押物或质物：
一、借款人有权自主支配的房产和其他地上定着物；
系共同享有住房的，在取得共有人同意证明后，可按借款人所有产权的份额设定抵押；购买现房的，可凭所购房产的产权证书和保险单设定抵押权；
购买期房的，可凭购房合同设定抵押权。
二、贷款人认可的属于借款人或担保人所有的各种有价证券（包括定期存单）及其他财产。
第八条 下列财产不能作为抵押物或质物：
一、土地所有权；
二、所有权、使用权不明或者有争议的财产；
三、不能强制执行或处理的；
四、已经设定抵押的；
五、被依法查封、扣押监管或者采取其他保全措施或强制措施的；
六、依法不得抵押或质押的其他财产。
第九条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人必须签订书面抵押合同，并于放款前向当地房地产管理部门办理抵押登记手续；采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。贷款行认为要公证的，借款人应到公证机关办理公证手续。公证及登记费由借款方负担。
第十条 抵押合同应当包括以下内容：（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）抵押物的名称、数量、质量状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（4）抵押担保的范围；（5）借贷双方认为需要约定的其他事项。
质押合同应当包括以下内容：（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）质物的名称、数量、质量、状况；（4）质物担保的范围；（5）质物移交的时间；（6）借贷双方认为需要约定的其他事项。
第十一条 用于抵押的房地产，其抵押物价值的确认，可由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。评估费用由借款人负担。
第十二条 以房产作为抵押的，借款人需在借款合同签订前到保险公司按指定的险种办理或由贷款人代办有关保险手续；投保金额不得低于借款的全部本息；投保期至少要长于借款期半年；保险单不得有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需一切费用由借款人负担；抵押期内，保险单由贷款人保管。
第十三条 作为抵押物的房地产，其房产证、单据由贷款人保管。借款人对设定抵押的房地产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督、检查。
第十四条 贷款人对自己保管的质物，应专项保管，不得动用，如造成损坏、遗失，由贷款人承担责任并赔偿损失。
第十五条 以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可选择以下处理方式：
一、借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；
二、借款人用贷款人认可的等额有价证券调换到期证券。
第十六条 抵押或质押期间，未经贷款人同意，借款人不得将抵押物转移、拆迁、出租、变卖、馈赠；用有价证券进行质押的，出质人不得以任何理由挂失。
第十七条 抵押或质押双方应正式签订抵押合同或质押合同，并详细开列抵押物或质物清单，抵押合同自登记之日起生效，质押合同自质物移交于质权人占有时生效，至借款人还清全部贷款本息时解除。抵押或质押解除后，贷款人将抵押物或质物归还借款人。
第十八条 个人住房担保贷款在借款人提供抵押或质押担保基础上，必须由贷款人认可的第三方提供不可撤销的全额有效担保。
保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力且在中国工商银行开户，一般情况下担保人应为借款人所在单位；
保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且必须在贷款行存有一定数额的保证金。
第十九条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同，保证合同应当包括以下内容：（1）被保证的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）保证的方式；（4）保证担保的范围；（5）保证的期间；（6）双方认为需要约定的其他事项。
第二十条 保证期限为贷款合同履行完毕之日起两年。
第二十一条 保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续；未经贷款人认可，原保证继续有效。

第四章 借款合同的签订与履行
第二十二条 贷款由借款人提出借款申请，经贷款人审查同意后，签订借款合同。
第二十三条 借款合同应当约定贷款种类、贷款用途、金额、利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。
借贷双方应将借款合同与抵押合同或质押合同合并，签订抵押借款合同或质押借款合同，但合同内容除本条的上款内容之外，还应涵盖第十条的内容。
第二十四条 借款合同及有关材料，贷款人认为有必要的，应经公证机关对其真实性和合法性进行公证，公证费用由借款人负担。借款人违约时，贷款人可以申请公证机关会同人民法院强制执行借款人的抵押物或质物。
第二十五条 贷款只能用于购建修自住住房，不得挪作他用。
第二十六条 以房地产作为抵押物的，贷款金额不得高于抵押物现值的70％；以定期储蓄存单作为质物的，按照《个人定期储蓄存单小额抵押贷款办法》（银发〔1994〕316号）的规定办理；以其他有价证券作为质物的，比照定期储蓄存单办理。
第二十七条 贷款期限为一至十年。
第二十八条 贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。
第二十九条 借款人需按合同规定的还款方式与期限偿还贷款本息。
第三十条 归还本息的方法有二种方式，由各行根据当地情况选定或借贷双方商定：
1．月均还款法。贷款期限内每月以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。
2．累进还款法。贷款期限内，逐年或每隔几年递增偿还额，但每年或某几年内各月均以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。
第三十一条 借款期内，借款人未按合同规定的时间偿还贷款本息，在接到贷款人发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚金。按规定加罚逾期罚息。

第五章 借款合同的变更和解除
第三十二条 借款合同依法需要变更和解除的，必须经借贷双方协商同意。协商未达成之前，原借款合同继续有效。
第三十三条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人或保证人继续履行借款人所签订的借款合同。
第三十四条 借款人的保证人系法人的，在其法人发生合并、分立或破产时，借款人应变更担保人并重新办理担保手续。
第三十五条 借款人按合同规定归还全部贷款本息后（含提前归还贷款本息），抵押物或质物返还借款人，借款合同随即终止。

第六章 责任和抵押物的处理
第三十六条 凡属下列行为之一的，借款人要承担相应责任：
一、借款人不能如约归还贷款本息；
二、借款人向贷款人提供虚假文件和资料，已经或可能造成贷款损失的；
三、借款人未经贷款人同意，擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
四、借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产和权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或再抵押的；
五、借款人抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，影响贷款人贷款安全的；
六、借款人使用贷款从事违反国家政策、法律活动的；
七、在同一贷款人的两个以上（含两个）分支机构取得贷款的；
八、借款人影响贷款人权益的其他行为。
第三十七条 凡属下列情况之一者，贷款人有权处理抵押物或质物：
一、借款人有本办法三十六条情形中行为之一的；
二、借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人；或其法定继承人或受遗赠人拒绝履行借款合同的。
第三十八条 处分抵押物或质物其价款不足以偿还贷款本息和费用的，贷款行有权向保证人追索应偿还部分；处分抵押物或质物其价款超过应偿还部分，应退还借款人。
第三十九条 借款人违反合同规定挪用贷款，贷款人有权提前收回部分或全部贷款，返还相应价值的抵押物或质物，并按规定加收罚息。
第四十条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同管理机关申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。

第七章 附则
第四十一条 各省、直辖市、自治区、计划单列市分行可根据本办法拟定实施细则，并报总行房地产信贷部备案。
第四十二条 本办法由中国工商银行制订、解释、修改。
第四十三条 本办法自公布之日起施行。


国家税务总局


国家税务总局关于做好2004年度出口货物退（免）税清算工作的通知

国税函[2004]1378号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
为进一步贯彻落实国务院出口退税机制改革，加强出口货物退(免)税管理，做好2004年度出口货物退（免）税工作，经研究，决定自2005年1月1日至2005年3月31日期间，开展2004年度出口货物退（免）税清算工作。现将有关事项通知如下：
一、高度重视出口退(免)税清算工作。2004年是出口退税机制改革第一年，做好出口货物退（免）税清算工作有利于出口退税机制改革的平稳运行。各级税务机关必须高度重视，充分认识重要意义，切实加强组织领导，确保按时、高质量地完成2004年度出口货物退（免）税的清算工作。
二、出口企业应于2005年3月31日之前按照《国家税务总局关于出口货物退（免）税管理有关问题的通知》（国税发〔2004〕64号）规定的申报期限，将退税单证齐全的2004年出口货物向税务机关主管出口退税的部门（以下简称退税部门）申报退（免）税。除按国税发〔2004〕64号文件和《国家税务总局关于出口货物退（免）税管理有关问题的补充通知》（国税发〔2004〕113号）有关规定，属于特殊原因经地市级以上税务机关批准延期申报的外，逾期未申报退（免）税的，退税部门不再受理出口企业的退（免）税申报。
出口企业在2005年3月31日之前申报2004年出口货物退（免）税时，符合国税发〔2004〕64号文件第二条规定暂不提供出口收汇核销单的，必须在货物报关出口之日（以出口货物报关单〈出口退税专用〉上注明的出口日期为准）起180天内向主管退税部门提供出口收汇核销单（远期收汇除外）。逾期未提供或经退税部门审核有误的，已办理退（免）税款一律追回；未办理退（免）税的，不再办理退（免）税。
三、退税部门应按国税发〔2004〕64号文件第五条、第六条及其他有关出口退税的规定，受理出口企业2004年出口货物退（免）税申报。对于出口企业申报退税单证齐全、信息核对无误的，退税部门应在2005年4月15日以前完成审核、审批工作；对于个别信息核对不上的，退税部门应当及时按有关规定进行查询，需要总局核查的必须及时按程序上报总局。
四、2004年度生产企业 “免、抵、退”税的清算办法
（一）2005年1月15日以前，生产企业应当将收齐了单证、不超过国税发〔2004〕113号文件规定申报期限的2004年出口货物，向退税部门申报“免、抵、退”税，退税部门按照现行规定的程序办理“免、抵、退”税的审核、审批。
（二）2005年1月15日前，生产企业应将单证不齐但未超过规定申报期限的2004年出口货物，填具《生产企业“免抵退”税清算备案明细表》（附件 8），由退税部门审核确认后予以备案。对未按规定备案的2004年出口货物，征税机关按内销货物予以补税。
（三）对于已备案的2004年出口货物，生产企业应在规定申报期限内将收齐单证的向退税部门申报“免、抵、退”税，退税部门按照现行规定办理“免、抵、退”税的审核、审批。为区分2004年与2005年出口货物的“免抵退”税额，具体可参照以下方法办理：
1.先将计算的2004年出口货物“免、抵、退”税总额，与生产企业“期末留抵税额”比较计算、确定2004年出口货物的退税额及免抵调库税额。
2.其次将生产企业申报的2005年出口货物应“免、抵、退”税总额与上述计算后的剩余“期末留抵税额”进行比较计算，确定2005年出口货物的退税额和免抵调库税额。
（四）对生产企业已备案的2004年出口货物，有下列情况之一的，征税机关按内销货物予以补税。
1. 超过了国税发〔2004〕113号文件规定申报时限的。按国税发〔2004〕64号、国税发〔2004〕113号文件有关规定属于特殊原因经地市级以上退税部门批准延期申报的除外。
2. 超过国税发〔2004〕64号文件第二条规定的时限，仍未提供出口收汇核销单或经退税部门审核有误的。
五、2004年度出口货物退（免）税清算工作重点
（一）在2004年12月31日以前没有按照《国家税务总局关于生产企业免抵调库有关核销问题的通知》（国税函〔2004〕1240号）有关规定，将依据海关出口报关单003数据办理的免抵调库全部核销的地区，务必要在清算期结束以前全部核销。
（二）2004年出口退税率进行了较大幅度的调整，清算中，各地退税部门应当对出口企业适用的出口退税率进行重点核查。
（三）对出口不予退税货物应严格按照《生产企业出口不退税和调低退税率货物有关税收问题的通知》（财税〔2004〕52号）、《财政部　国家税务总局关于出口货物退（免）税若干具体问题的通知》（财税〔2004〕116号）及有关文件规定予以征税。
六、清算报表及清算报告的上报要求
（一）为及时掌握2004年度的出口退（免）税情况，出口企业应认真填具《外（工）贸企业出口退税清算表》（附件9）或《生产企业退（免）税清算表》（附件10），于2005年1月15日前上报主管退税部门。各级退税部门在经过初步逻辑分析、汇总后，在尽可能保证数据准确性的基础上，于2005年1月20日前将本地区的《出口货物退（免）税清算快报表》（附件1）上报国家税务总局（路径：总局进出口税司通讯服务器/各地上传/总局布置工作栏 /2004年度清算快报）
（二）各省级退税部门应于2005年4月20前，将2004年度清算报告及清算报表（附件1至附件7）上报国家税务总局（进出口税收管理司）。
（三）附件8至附件12所列各表供各地退税部门参考。在清算工作中，各地可根据本地区实际情况自行决定是否使用或对内容进行增改。

附件：略



国家税务总局
二○○四年十二月二十日