关于印发宁波市公共租赁住房管理暂行办法的通知
浙江省宁波市人民政府办公厅
关于印发宁波市公共租赁住房管理暂行办法的通知
甬政办发〔2010〕219号
各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
《宁波市公共租赁住房管理暂行办法》已经市政府第87次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○一○年九月十三日
宁波市公共租赁住房管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为贯彻落实国务院和省政府关于加强城市住房保障、促进房地产市场平稳健康发展的一系列文件精神，进一步完善住房保障体系，解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、引进人才以及外来务工人员等群体的阶段性基本居住需求，根据住房城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和浙江省《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（浙政办发〔2010〕92号），结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内公共租赁住房的房源筹集、配租、准入、退出和监督管理等活动，适用本办法。
第三条 本办法所称公共租赁住房，是指政府提供政策支持，由政府、企业以及其他社会力量根据城市规划批准投资建设或筹集，限定住房面积和条件，以低于市场水平的租赁价格，面向符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、引进人才以及外来务工人员等群体出租的保障性住房。
第四条 市政府负责公共租赁住房政策制订、任务下达、监督检查等工作。县（市）区政府（含宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、大榭开发区、宁波杭州湾新区管委会）负责辖区内公共租赁住房具体政策制订、计划编制、组织实施及后续管理等工作。各县（市）区可以建立或指定相关机构作为公共租赁住房建设和运营专门管理机构，具体负责公共租赁住房建设和运营的日常管理工作。
市建委和县（市）区住房保障主管部门是本市公共租赁住房的行政管理部门。市、县（市）区发改、建设、房管、国土资源、规划、民政、财政、税务、审计、劳动保障、人事、教育、统计、公安、监察、外来务工人员管理等部门，市金融办、宁波银监局、人行市中心支行、市总工会以及街道办事处（或乡镇人民政府）、社区居委会按照职责分工，做好公共租赁住房相关管理工作。
第五条 县（市）区住房保障主管部门应会同有关部门调查当地公共租赁住房保障对象数量和房源需求状况，在住房保障规划中明确规划期内公共租赁住房的房源筹集、土地供应和资金安排，并编制公共租赁住房实施年度计划，经当地政府批准后组织实施。
第六条 公共租赁住房保障纳入市政府对县（市）区住房保障年度责任制考核。市住房保障工作领导小组及办公室负责协调检查公共租赁住房实施情况，并定期开展督查和考核。
第二章 资金和房源筹集
第七条 公共租赁住房的资金来源，主要包括：
（一）县（市）区财政安排的资金；
（二）公共租赁住房租金收入和配套用房、设施出租出售收入；
（三）廉租住房保障资金；
（四）县（市）区政府和社会力量通过融资方式筹集的资金；
（五）社会捐赠；
（六）国家、省规定的其他资金来源。
第八条 鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。
第九条 公共租赁住房的房源筹集方式，主要包括：
（一）政府筹集
1.县（市）区政府组织投资建设和收购；
2.按一定比例在普通商品住房或城市综合体项目中配套建设；
3.在拆迁安置房项目和其他保障性住房项目中配套建设；
4.村发展留用地经调整用途后建设或配套建设公共租赁住房；
5.其他符合条件的住房转为公共租赁住房。
（二）产业基地配套
结合产业园区建设，符合规划要求，按照生产区与居住区分离原则，集中配套建设以集体宿舍形式为主的公共租赁住房。
（三）社会筹集
企业、村集体以及其他社会力量在符合用地规划前提下，利用受让土地投资建设公共租赁住房。
（四）其他
社会捐赠。
第十条 公共租赁住房规划，应充分考虑承租对象交通、就业、就学、就医等基本需求，合理安排区位布局。
公共租赁住房建设应积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作，提高住宅建设的整体水平。
第十一条 公共租赁住房建设用地纳入土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出，予以优先保障。
政府投资的公共租赁住房建设用地，可采取划拨方式供应。其他资金投资的公共租赁住房建设用地，通过有偿使用方式供应。新建公共租赁住房根据实际情况可以适度提高建筑容积率和建筑密度，适当减少地下车位配置数量。
第十二条 公共租赁住房建设参照廉租住房、经济适用住房相关政策免缴行政事业性收费和政府性基金，开发建设和租赁经营所涉及的其他税费优惠政策按国家和省有关规定执行。
第十三条 按照“保本微利”原则，县（市）区政府可以通过资本金注入、投资补助、贷款贴息、房租补贴、BT、BOT等形式指定国有企业投资公共租赁住房建设管理，也可以在明确政策、合同约定的前提下通过公开招标形式由社会企业参与建设管理。
社会资金投资建设或配套建设公共租赁住房，应当在每宗土地出让条件中明确建设面积、套型结构及比例、建设及装修标准、建成后移交、回购或出租所涉及的租赁管理、租金标准等事项，明确相关责任和权利，并在土地出让合同中约定。
公共租赁住房不得分割转让。
第十四条 新建公共租赁住房包括集体宿舍和成套住宅，成套住宅单套建筑面积以30～60平方米为主，户型包括单间、一室户和两室户。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应满足宿舍建筑设计规范的有关规定。非新建方式筹集的公共租赁住房，要坚持适用、满足基本住房需求原则。
新建公共租赁住房应根据承租对象的居住和生活需要，同步建设相应配套设施、生活服务用房和管理用房，并实施物业管理。
第十五条 公共租赁住房按照“经济、环保”原则进行简易装修，配置必要的生活设施。
第十六条 公共租赁住房工程项目的验收和保修，按照国家有关规定执行。
第三章 申请和审核
第十七条 符合下列条件的家庭（或个人，下同）可以申请公共租赁住房：
（一）城镇中等偏下收入住房困难家庭。需同时具备下列条件：
1.申请人已取得当地非农业常住户口；
2.家庭人均年收入低于当地城镇居民人均可支配收入；
3.在当地无房（含无自有房产、租住公房和工作单位安排的临时住房，下同）或所拥有的自有住房、承租公有住房（含军产、宗教产住房）的建筑面积低于户36平方米或人均18平方米的家庭（市区范围内住房应合并计算，下同）。
（二）引进人才。需同时具备下列条件：
1.符合市人才办或当地人才部门认定的高技术人才和高层次人才；
2.已与当地用人单位签订劳动（聘用）合同；
3.申请前6个月连续在本市缴纳社会保险费或住房公积金；
4.申请人及其配偶、未婚子女在当地无房，且申请人及其配偶的直系亲属在当地无住房资助能力；
5.申请时没有享受其他住房保障政策。
（三）外来务工人员。需同时具备下列条件：
1.根据《宁波市外来务工人员积分落户暂行办法》（甬政办发〔2010〕25号）规定达到一定分数线或符合《宁波市优秀外来务工人员户籍登记管理办法》（甬政办发〔2007〕192号）所规定的优秀外来务工人员。具体分数线由各县（市）区政府确定。
2.申请人及其配偶、未婚子女在当地无房；
3.申请时没有享受其他住房保障政策。
引进人才和外来务工人员的收入条件由当地政府分类分层次确定。
第十八条 城镇中等偏下收入住房困难家庭的公共租赁住房申请，由申请人向户籍所在地受理机构提出。其他家庭的公共租赁住房申请，由申请人向单位所在地受理机构提出。公共租赁住房申请审核工作参照当地其他保障性住房申请审核办法执行。
第四章 配 租
第十九条 公共租赁住房按照“谁投资、谁收益、谁管理”原则，由业主单位或政府指定的运营管理机构负责日常维护和管理。
公共租赁住房房源实行统一配租，由各县（市）区住房保障主管部门统筹安排，任何单位和个人不得擅自出租。
第二十条 公共租赁住房按照申请对象分类配租，配租方案由各县（市）区住房保障主管部门制订并公布。
根据配租方案，由各县（市）区住房保障主管部门会同相关部门通过评分、抽签或摇号等公开方式，确定承租对象，并按规定办理入住手续。
第二十一条 公共租赁住房建筑面积与申请人的保障面积相对应，一人和二人户以单间或一室户型为主，三人及三人以上户以二室户型为主。
第二十二条 公共租赁住房租金实行政府定价。综合考虑社会经济发展水平以及市场租赁价格水平等因素，并根据保障对象的承受能力，按同区域同类住房市场租金60～80%的比例分类确定。具体由各县（市）区价格主管部门会同住房保障主管部门、财政部门按规定核准公布。
符合配租条件的有房家庭租赁公共租赁住房，享受租金优惠的承租面积应扣除自有房屋（含承租公有住房）的面积。
第二十三条 公共租赁住房租赁实行合同管理，租赁合同应当明确房屋坐落、面积、结构、居住人数、附属设施和设备状况，房屋用途和使用要求，保证金额度及相关规定，租金标准及支付方式，租赁期限，房屋维修责任，停止租赁的情形及退出机制，违约责任等内容。承租人应根据合同约定，按时支付租金及水、电、气、物业管理等相关费用。
公共租赁住房租赁合同期限不超过5年，租赁合同期满需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。
第五章 后续管理
第二十四条 公共租赁住房家庭的户籍、人口、收入、资产、住房、工作等情况发生变化，不再符合公共租赁住房保障条件时，应当及时向运营管理机构报告并退出。
第二十五条 县（市）区住房保障主管部门会同相关部门对已经享受公共租赁住房政策的家庭所申报的家庭户籍、人口、收入、资产、住房、工作等变动情况进行年审。经年审不符合公共租赁住房保障条件和承租规定的，必须退出。
第二十六条 县（市）区住房保障主管部门应会同相关部门制定具体监管细则，依法（依照有关合同）加强对社会公共租赁住房投资主体和运营管理机构的管理、监督、检查，并实施考核，严格对社会投资主体的股份转让和公共租赁住房项目转让行为的审批管理和监管，以保障各方合法权益和公共租赁住房项目的有序运营服务。
第二十七条 承租公共租赁住房的引进人才和外来务工人员的所在单位应积极协同当地住房保障主管部门和运营管理机构做好日常管理工作，承租人工作单位发生变动的，所在单位应及时告知运营管理机构。
第二十八条 建设全市一体化的住房保障信息网络系统，公共租赁住房房源统一纳入住房保障信息网络系统，并建立相应的房源、租赁、监督管理制度，人口、户籍、计生服务的综合协作管理制度。县（市）区住房保障主管部门应当健全当地公共租赁住房管理信息系统和信息发布制度，全面、及时、准确地发布公共租赁住房供求信息，保证公共租赁住房管理工作的公开、透明与高效；完善公共租赁住房档案管理制度，根据申请家庭享受住房保障变动情况，及时更新住房档案，实现动态管理；建立信用记录平台，加强租赁管理。
第二十九条 加强公共租赁住房的社会服务和管理。公安、计生、住房保障主管部门等应会同街道办事处（或乡镇人民政府）、社区居委会共同加强对公共租赁住房居住群体的人口、治安、计生等服务管理。
第六章 法律责任
第三十条 公共租赁住房承租人有下列情况之一的，各县（市）区住房保障主管部门应取消其租赁资格：
（一）虚报、隐瞒户籍、家庭人口、收入、资产、住房、工作等情况或者伪造有关证明取得公共租赁住房的;
（二）不符合公共租赁住房申请条件的;
（三）根据租赁合同的约定或法律规定应当收回公共租赁住房的。
有前款第（一）项行为的，由各县（市）区住房保障主管部门责令承租人按同区域同类住房的市场租金补交房租，并对其不良信用情况予以记录存档，5年内不得申请住房保障。如当事人为国家机关、事业单位或国有企业工作人员，县（市）区住房保障主管部门还可提请所在单位或当地行政监察机关对其进行纪律处分。
第三十一条 承租人应退出公共租赁住房但暂时无法退出的，经县（市）区住房保障主管部门批准可给予3～6个月的过渡期，按同区域同类住房的市场标准收取租金，过渡期从解除租赁合同之日起开始计算。
承租人在过渡期满后仍不退出承租住房的，按合同约定的高于同区域同类住房租赁市场价格标准计收其超期居住的租金，并对其不良信用予以记录存档。承租人在超期居住期间及超期居住退房后5年内不得申请住房保障。如当事人为国家机关、事业单位或国有企业工作人员，县（市）区住房保障主管部门还可提请所在单位或当地行政监察机关对其进行纪律处分。
承租人拒不退出公共租赁住房的，住房保障主管部门或业主单位可依法申请人民法院强制搬迁。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。
第三十二条 对出具虚假证明的单位，依法依纪追究单位主要领导和相关人员的责任，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 国家机关、事业单位、国有企业工作人员在公共租赁住房建设、筹集、审核、租赁、管理等工作中，存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关处理。
第七章 附 则
第三十四条 鼓励有条件的企业在符合用地规划前提下，参照公共租赁住房政策建设外来务工人员公寓、人才公寓，解决本企业或周边企业的引进人才等新就业职工和外来务工人员居住问题。
第三十五条 县（市）区政府应根据本办法，结合当地实际制定具体实施办法和操作细则。
市各相关部门应依据本办法，根据各自职责，做好对公共租赁住房的指导服务和监督管理工作。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。原实施的经济租赁住房调整为公共租赁住房，按照本办法执行。
Google AdSense与广告发布商间的合同关系分析
张雨林(中国网络法律网)
对于Google推出的Google AdSense计划后,被莫名其妙的以“网页上的广告存在无效点击”为由停用帐号，并拒绝支付相关广告费的事情早有耳闻，但对因此而产生的网络维权事件愈演愈烈之势，却超乎了我的意料。
在查阅相关资料后，发现Google 确实有权利不支付广告费，它权利的来源就是发布商在注册Google AdSense Online计划（下文中称“计划”）之前需要阅读的那份Google AdSense Online（在线）标准条款（https://www.google.com/adsense/localized-terms?hl=zh_CN）（下文称条款）。故今天依据标准条款有关内容对Google与广告发布商间的合同法律关系进行分析：
1、Google AdSense Online标准条款是否是合同的一部分。
曾看过网络上有关Google AdSense 计划的讨论，有人认为只有Google AdSense 计划政策（https://www.google.com/adsense/policies?hl=zh_CN）（下文称“计划政策）是属于Google 和发布商之间的协议，因为网站在发布广告时所遵守的是计划政策。其实，计划政策在内容上更倾向于对发布商所发布的广告技术和内容上的限制，而标准条款则明确的约定了Google 和发布商之间的权利义务关系。
根据Google AdSense Online标准条款的说明：“注册 GOOGLE ADSENSE ONLINE 计划之前，一定要非常仔细阅读这些条款与常见问题解答。参与 GOOGLE ADSENSE ONLINE 计划即表示您接受了这些条款。如果您不接受这些条款，请不要注册或参与 GOOGLE ADSENSE ONLINE 计划。”
从以上说明不难看出，标准条款是发布商参与计划的前提。换言之，只有接受或同意了标准条款，才能注册、参与计划，这也就意味着标准条款是Google和广告发布商之间所签订的合同。事实上，在标准条款的简介中有这样的条文：“您与 Google Inc之间达成的本协议由 Google AdSense Online 计划的下述标准条款组成。”
Google称上文所提到的计划政策是Google“为了确保 Google AdSense 的质量和信誉，将按照这些计划政策审核所有申请加入此计划的发布商。”而实际上，在这份计划政策中，明确约定了双方的的权利义务，而且发布商只有一直履行该计划政策的内容，Google才会支付相关款项。也就是说：计划政策实际上也是Google和广告发布商之间合同内容的一部分。
通过以上分析，可以发现Google和广告发布商之间的合同是由标准合同与计划政策一起组成的。
2、Google 和广告发布商之间受什么法律所调整。
根据Google AdSense Online标准条款内容，Google 和它的中国广告发布商所签订的是一份典型的涉外合同。
事实上，涉及涉外合同产生的纠纷，其当事人提起诉讼，法院可以根据国际私法冲突规范选择法律适用。我们需要注意的是：国际私法的调整方法，是通过冲突规范援引某国实体法为“准据法”，来确定当事人之间的权利义务关系。也就是说：国际私法只是法院选择“准据法”的依据，而实质上对涉外民事法律关系进行调整的是该“准据法”。
而在标准条款其他声明中有这样的内容：“本协议受加利福尼亚州法律管辖，除非与其他法律产生冲突。由本协议产生或与本协议有关的任何争议或权利要求，都应在加利福尼亚州圣克拉拉城裁决。各方对协议的应用明确排除联合国国际货物销售合同公约 (United Nations Convention on Contracts for the International Sale of Goods) 和统一计算机信息交易法案 (Uniform Computer Information Transactions Act) 。”
这就表明，标准条款已经选择了美国法律作为其纠纷产生后的实体法，即在纠纷产生前Google 和广告发布商已经明确选择了国际私法意义上的“准据法”。那么，这就明确排除了发生纠纷后双方因无法选择法律而援引国际私法冲突规范的适用，这意味着Google 和广告发布商之间的纠纷是不受国际私法所调整，除非有证据或法条证明标准条款中的上文内容中实体法的选择是无效的。
在英美法系国家，崇尚“契约至上”。我国相关法律也保护当事人双方的意思自治，我国的《民法通则》规定：涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律。这就意味着我们对标准条款内容的理解不能从我国法律的角度，也不能用我国法律的条文对其进行套用。对其的适用只能遵从美国法律，更准确的说是从加利福尼亚州法律的角度对其内容进行评判。那么，在无法证明上文声明中内容无效的情况下，Google 和它的广告发布商之间产生的民事法律关系只受美国加利福尼亚州法律所调整，所产生的纠纷的解决也只能适用加利福尼亚州法律。
“本协议受加利福尼亚州法律管辖，除非与其他法律产生冲突。”标准条款中的这句话成为其有些发布商感觉遭受到Google “欺诈”后寻求救济的稻草。这句话的实质是管辖权冲突的选择问题，而不是协议内容与其他法律发生冲突的选择问题。也就是说除非其他法律中明文规定因标准条款带来的纠纷是属于该国管辖，明确排除利福尼亚州法律的管辖权，否则发布商依旧受该条款制约。而事实上，我国《民事诉讼法》中有明确规定除了在中国履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同发生的纠纷由中国法院管辖外，其他涉外合同中可以书面协议选择与争议有实际联系地点的法院管辖。这根被有些发布商寻求救济的稻草对于我国的发布商是一点价值也没有。
（ 我在和法律界的友人交谈后，认为Google AdSense Online标准条款中某项条款的某点内容的不完善可能会给我们的站长们向中国法院寻求司法救济带来希望或转机。但苦于没有找到美国加利福尼亚州相关法律条文作为支持，故不好在本文中写下该意见。）
3、Google 和广告发布商之间是什么法律关系。
就Google 和广告发布商之间是什么法律关系这一问题，我个人认为发布商与Google之间实质上是广告委托发布合同关系。其中Google是发布广告的委托者，委托发布商发布符合Google计划政策中规定的网络广告。发布商是广告的发布者，他们用自己的网站来发布相关的网络广告，并从Google处获得相关的收益。
发布商在注册或参与 Google AdSense Online 计划时，本质上就是对 Google 单方面拟订好的合同条款作出承诺的过程，只不过这个过程是通过点击注册来完成的。合同签订后，双方都必须遵守该协议。关于合同内容中是否有条款违反了相关法律规定，这并不是我们能轻易能知道的，因为按照该标准条款声明：“本协议受加利福尼亚州法律管辖”，这就表明它的内容只要不违反美国法律即可，也就意味着我们无法用我国民事法律中“显失公平”“重大误解”等情形来衡量它是否违反法律。只有了解并熟悉了加利福尼亚州法律甚至是美国法律才能对标准条款与Google停用发布商帐号的行为作出客观的法律评价。
后记：的确，我们不得不承认连Google本身都是无法验证它所谓的无效点击来自于哪里，因为Google的检测程序根本无法正确判断所谓的无效点击是否为站长所致，只能通过SEO测试确定是否有违反其规定的点击者，而不能准确判断其的身份。但是我注意到，在加入Google AdSense Online计划时，很多站长因为Google的名声、地位、实力，并没有将标准条款读完或根本没有阅读。甚至在纠纷产生后也没有仔细阅读过标准条款，而是盲目的发表对Google不满的言论。也许，在仔细阅读了标准条款后，我们的中国站长们会理性的对待停用帐号事件，会更加理性的走上维权之路。在此，我作为一名网络法律界年轻的法律人，向那些能够理性维权的中国站长们致敬。
（作者简介：张雨林，中国电子商务协会政策法律委员会委员，中国网络法律网www.cyberlawcn.com负责人。）