汕头市出售和租用公有住房暂行办法

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汕头市出售和租用公有住房暂行办法

广东省汕头市房改办


汕头市出售和租用公有住房暂行办法
汕头市房改办



根据《汕头市深化住房制度改革实施意见》及房地产管理有关政策规定,特制定本办法。
一、公有住房出售办法
(一)严格执行住房分配审批制度。售房单位在售房前,应按市纪委《关于执行领导干部住房分配审批制度的通知》(汕纪发〔1994〕06号)的有关规定办理干部职工住房分配审批手续。未办理住房分配审批手续的干部职工不能购房。
(二)干部职工购买公有住房实行分级审批制度。正处级以上(含正处级)领导干部和享受正处级以上(含正处级)待遇的干部的购房手续由市政府委托市房改办审批;市直单位、中央和省驻汕单位副处级领导干部(含享受副处级待遇的干部)的购房手续,按照归口管理由各部、委、
办负责审批;市直教育、卫生、体育系统,由市政府办公室科教卫生科负责审批;其他干部职工的购房手续,由各区、市直局(公司)及中央和省驻汕单位负责审批。
(三)售房单位出售公有住房,一律使用由市房改办统一印制的表格和合同书。
(四)公有住房出售工作程序:
1.申报出售范围。各产权单位将经国土房产部门确权的并拟出售的自管公房先填报《单位出售公有住房申请表》连同确认房屋产权的资料由主管部门审核后,送市国土房产局房地产权科审核,再报市房改办审批。
2.单位审查。产权单位根据市房改办批准出售的范围通知职工认购住房。由职工填报《汕头市职工购买公有住房申请表》并附上夫妇身份证影印件交职工所在单位审查后,连同《职工住房情况证明书》(产权单位填写)、《干部住房分配审批表》(复印件)或《单位住房分配证明书
》、《职工工龄证明书》(夫妇所在单位劳动人事部门出具)交回产权单位审查。
3.测丈绘图。由各区、市直各部、委、办、局(公司)、中央和省驻汕各单位有资质的测绘人员对本系统拟出售公房进行实地丈量,绘制房屋分户平面图,并应由二名测绘人员签名。
对自管公房较少或确实没有能力自行测丈的单位,也可委托市国土房产局及其分局专业测绘队伍实地丈量及绘图。
4.房价评估。产权单位根据公房实地丈量的面积,结合各种调节因素,由有资质的评估人员对房价进行评估,并填写《汕头市公有住房出售价格评估表》(填表人须在表中签名)。
5.合同审核。产权单位与购房职工签订《公房买卖合同书》后,由产权单位填写《出售公有住房缴交售房款明细表》,连同《单位出售公有住房申请表》、《汕头市公有住房出售价格评估表》、《房屋平面图》、《公有住房买卖合同书》及上述第二款产权单位审查的资料,按干部职
工购房分级审批的规定送有关部门审批;并按房屋所在地送市国土房产局各土地房产交易管理所核查和鉴证。
6.职工交付购房款。购房职工按合同规定交付购房款。一次付清房价款的,由产权单位发给“房价款付讫”的证明;分期付款的,待付清全部房价款后,由产权单位发给“房价款付讫”证明。产权单位应向市房改办购买由市财政局统一印制的“收款收据”作为收取售房款凭证,并由
审批单位审核和盖章。
7.上缴市住房统筹金。单位收取购房款后,须按规定一次性向市房改办在建设银行汕头分行或工商银行汕头分行开设的“市住房统筹金”专户上缴购房总额5%的统筹金。
8.登记发证。产权单位将上述第5款中合同审核的所有资料和银行收款凭证送交市房改办审核后,由市房改办出具“产权转移通知书”,方可按房地产权变更登记的有关规定和程序,向市国土房产局房地产权管理部门申办《房地产权证》。
(五)购房售价的计算。
1.出售公有住房一律按单元组合式建筑面积计价。
单元组合建筑面积=室内(斗内)面积+墙体面积(公共墙体50%)+分户门内阳台面积(凸阳台按50%面积计,凹阳台按100%面积计)。
2.按成本价购买分配标准面积内的公有住房折扣计算方法。
①旧公有住房成新折扣。按出售当年的新房成本价为100%计算,每早竣工一年成新折扣2%,但使用年限超过30年的,按30年计算。其计算公式为:
每平方米建筑面积旧房年折扣额=成本价×2%×已竣工使用年限(最多为30年)
②工龄折扣。以年工龄折扣额为基数计算,市区从本《暂行办法》实施之日起至1997年6月30日止售房每平方米建筑面积年工龄折扣额为7.72元。
每平方米建筑面积工龄折扣额=年工龄折扣额×夫妇工龄之和
以后各年度工龄折扣额由市房改领导小组逐年测算公布。
③现住房折扣。按成本价的5%计算,其计算公式为:每平方米建筑面积现住房折扣额=成本价×5%。
我市从本《暂行办法》实施之日起至1997年6月30日止售房的每平方米建筑面积现住房折扣额为:
框架结构的住房:39元
砖混结构的住房:35.10元
④一次付款折扣和分期付款的计算
职工购房可以一次性付款,也可以分期付款。实行一次付清房价款的给予应付房价款20%的折扣;实行分期付款的,首期付款不得低于实际售价的30%。每多付10%,给予实付房价款2%的折扣。分期付款的期限一般不超过10年。
3.出售公有住房时,居住环境的调节系数按《住宅环境增减率表》中的规定执行。
4.出售公有住房时地段调节系数除达濠区、河浦区减5%外,其余均为0。
5.出售出有住房时楼层调节系数按《住宅楼层售价调节表》执行。
6.超标准装修的公有住房(不包括自费装修),出售时按《超标准装修项目加价表》中加价的标准执行。
7.出售超分配标准面积的公有住房时,超分配标准面积部分,实行市场价。市场价的计算办法:购买商品房的,应按实际购房价计算;单位自建住房的,原则上按市房改领导小组逐年公布的市场价计算,考虑到区域市场价差异问题,也可按市房地产评估事务所评估的房价计算。
购买超分配标准面积部分的,可享受按购买分配标准面积内的住房的成新折扣和一次付清房价款折扣。
8.计算房价款公式:
①基本房价=购房当年成本价×分配标准内的面积×(1±住房调节率±装修增减率)+门窗加价款
②成新折扣额=基本房价×(购房上一年份数-竣工年份数)×2%
③现住房折扣额=基本房价×5%
④工龄折扣额=购房当年每平方米面积工龄折扣额×夫妇工龄之和×分配标准面积内的面积
⑤分配标准面积内的住房应付款=基本房价-成新折扣额-现住房折扣额-工龄折扣额
超分配标准面积部分的应付款=购房当年市场价×超分配标准面积×(购房上一年份数-竣工年份数)×2%
⑥分配标准面积内的实际售价:
一次付清房价款的实际售价=分配标准面积应付款×(1-20%)
分期付款的实际售价=分配标准面积内的应付款-分配标准面积内的应付款×(首期交款率-30%)÷10%×2%
⑦超分配标准面积住房的实际售价:
一次付清房价款的实际售价=(分配标准面积内的应付款+超分配标准面积的应付款)×(1-20%)
分期付款的实际售价=分配标准面积内的应付款+超分配标准面积部分的应付款-分配标准面积内应付款×(首期交款率-30%)÷10%×2%
分期付款的实际售价计算式中的(首期交款率-30%)÷10%在计算时,只取整数,小数舍去。
9.出售公有住房时,个人每平方米建筑面积的实际付款额低于我市公布的最低限价,用下面最低售价的计算公式。
①一次付款:
分配标准面积内的住房最低售价=购房当年最低限价×住房面积
超分配标准面积的住房最低售价=购房当年最低限价×分配标准面积+超分配标准面积部分的应付款×(1-20%)
②分配标准面积内的住房最低售价=购房当年最低限价×住房面积
超分配标准面积的住房最低售价=购房当年最低限价×分配标准面积+超分配标准面积部分的应付款。
(六)职工购买产权不属所在单位所有的住房,由该职工所在单位一次性付给产权单位的补偿金后,产权单位按本市深化房改的实施意见和售房办法的规定给予办理购房手续。产权单位不得以任何理由加以拒绝,但职工须一次付清房价款。产权单位收取补偿金的标准,一律按该套住房
计价面积(包括超标面积部分)的购房当年成本价50%计收。
职工所在单位(包括已故职工配偶购房,其已故职工逝世前的工作单位)与产权单位属同级财政管理的行政事业单位,可免交补偿金。职工所在单位交付的补偿金,从单位的住房基金中支付。全额财政预算的行政事业单位,可从行政经费中支付,并列入预算。
二、公有住房租用办法
(一)职工租用公有住房须向产权单位提出申请,并按要求如实填写《租房申请表》,由所在单位签具意见,产权单位按职工住房分配审批制度办理审批手续后,双方签订《租赁合约》。
(二)租金计算
1.计租面积一律按使用面积计租。
使用面积=分户门内净面积(不计墙体面积)+分户门内阳台面积(凸阳台按50%使用面积计,凹阳台按100%使用面积计)
住房使用面积按实际丈量计算,对超分配标准面积的住房,在分别测量出住房的单元组合建筑面积和住房的使用面积后,按二者的比值计算出分配标准部分和超分配标准部分的使用面积。
两户以上共有的厅、厨房、厕所、浴室均按实际使用面积的80%与使用户数分摊计租。
2.从本《暂行办法》实施之日起至2000年,公有住房各年度租金标准按《汕头市区1995年至2000年各年度公房租金规划表》执行。
3.各类住房实际月租金额,应根据住房的使用面积和不同结构、新旧程度、层次、装修、居住环境等因素计算(具体调节系数见《汕头市区公有住房租金调节表》)。
4.职工租住公有住房,超住房分配标准面积部分实行成本租金,并根据住房的结构、新旧程度、层次、装修、居住环境等因素计算。从本《暂行办法》实施之日起至1997年6月30日止,市区的成本租金每平方米使用面积月均为2.80元,以后成本租金由市房改领导小组逐年
测算公布。
5.租金计算公式:
①面积不超过住房分配标准的:每月租金(基本式)=当年每平方米使用面积月均租金×(1±住房租金调节系数)×住房使用面积
②面积超过住房分配标准的:
每月租金=当年每平方米使用面积月均租金×(1±住房租金调节系数)×分配标准的使用面积+当年每平方米使用面积月均成本租金×(1±住房租金调节系数)×超分配标准部分的使用面积
③重新分配承租新建的公有住房:
新分配住房在分配标准内的:
每月租金=当年每平方米使用面积月均租金×(1±住房租金调节系数×〔原住房使用面积+(现住房使用面积-原住房使用面积)×(1+0.5)〕
新分配住房超分配标准的:
每月租金=当年每平方米使用面积月均租金×(1±住房租金调节系数)×〔住房分配标准的使用面积+(住房分配标准的使用面积-原住房使用面积)×(1+0.5)〕+当年每平方米使用面积的月均成本租金×(1±住房租金调节系数)×超分配标准部分的使用面积
④重新分配承租腾空的旧公有住房的:
新分配住房在分配标准内的:
每月租金=当年每平方米使用面积月均租金×(1±住房租金调节系数)×〔原住房使用面积+(现住房使用面积-原住房使用面积)×(1+0.3)〕
新分配住房超分配标准的:
每月租金=当年每平方米使用面积月均租金×(1±住房租金调节系数)×〔住房分配标准的使用面积+(住房分配标准的使用面积-原住房使用面积)×(1+0.3)〕+当年每平方米使用面积的月均成本租金×(1±住房租金调节系数)×超分配标准部分的使用面积
⑤市直管公房租金标准,根据本办法的有关规定划细租金档次,由市国土房产局制定。
(三)租金的收缴与减免
1.单位自管住房的租金由单位逐月向承租人收取。
承租人租住非所在单位住房的,其房租可由职工所在单位代收代缴,或承租人逐月直接向住房产权单位缴交。
租住直管公房时,租金收缴按市国土房产局原定的办法执行。
2.职工拖欠公房租金的,职工所在单位有责任代产权单位从发给职工的工资中扣除代缴。
3.租金调整后,对住房分配标准面积之内的新增租金,属下列对象的给予减免:
红军时期参加革命工作的离休干部、民政部门确定的社会救济对象、非在职的优抚对象全免;抗日战争时期参加革命工作的离休干部减免70%;解放战争时期参加革命工作的离休干部减免50%;工龄满40年的退休职工减免30%。
4.符合减免规定的职工享受减免优惠,由所在单位审查后报住房产权单位核准减免。
5.超分配标准面积部分的租金,不予减免。
三、其它
(一)本《暂行办法》由市房改办负责解释。
(二)本《暂行办法》与《汕头市深化住房制度改革实施意见》同步出台,并从1997年3月1日起在汕头市区范围内施行。



1997年3月1日
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北京市建设工程勘察招标投标管理规定

北京市人民政府


北京市人民政府令
 (1995年第7号)


  现发布《北京市建设工程勘察招标投标管理规定》,自1995年7月1日起施行。

                         一九九五年四月七日

          北京市建设工程勘察招标投标管理规定

第一章 总则





  第一条 为了完善本市勘察行业的竞争机制,保证工程质量,提高工程投资效益,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本规定。


  第二条 本市建设工程勘察招标投标工作的主管部门,是首都规划建设委员会办公室(以下简称首规委办),北京市勘察设计管理处负责日常管理工作。


  第三条 在本市行政区域内,凡符合下列条件之一的建设工程勘察项目(经首规委办批准不宜招标的建设工程勘察项目除外),均须按照本规定进行招标投标:
  (一)总建筑面积在五万平方米以上的民用建设工程项目;
  (二)总投资额在五千万元以上的工业、民用、市政建设工程项目;
  (三)总投资额在五百万美元以上的外商投资的建设工程项目;
  (四)特级和一级建筑物或对地基基础有特殊要求的建设工程项目;
  (五)概算在五十万元以上的岩土工程、水文地质工程项目。


  第四条 招标方式可以采用公开招标或者邀请招标,投标单位不得少于三个。
  特殊建设工程项目,由建设单位向市勘察设计管理处提出申请,经批准后,可进行议标。

第二章 招标





  第五条 实行招标的建设工程项目,应当具备下列条件:
  (一)经批准的建设工程项目可行性研究报告;
  (二)经规划部门核准用地范围的图纸和文件;
  (三)设计任务书和符合要求的地形图、建筑平面位置图。


  第六条 招标活动由招标单位负责组织。建设工程项目可以一次性招标,也可以分项招标。


  第七条 招标单位应当是具有法人资格的建设单位,或者建设单位委托的具有资格的设计单位、监理单位。


  第八条 招标文件由招标单位编制。招标文件应当包括招标书、工程概况、招标方式、对投标单位资质的要求、对提交勘察成果报告时间的要求、对勘察技术的特殊要求以及勘察现场条件的图纸和说明等内容。


  第九条 招标文件由招标单位向市勘察设计管理处备案后,发送招标单位。招标文件发出后,招标单位不得随意修改或增加附加条件。因特殊情况确需对招标文件进行修改或补充的,需经市勘察设计管理处批准,并在投标截止日期前十天通知所有投标单位。

第三章 投标





  第十条 凡持有企业法人营业执照和工程勘察证书的工程勘察单位,均可按工程勘察证书规定的业务范围参加投标。


  第十一条 投标单位的资格文件由招标单位进行核查,并报市勘察设计管理处复核。
  投标单位应当向招标单位缴纳投标保证金(投标保证金的具体数额由招标单位在招标文件中规定),领取招标文件。


  第十二条 投标单位应当按照招标文件要求编写投标书。投标书应当字迹清楚、内容齐全、表达真实准确,并应当加盖单位公章和法定代表人印章。
  投标书应当包括以下内容:
  (一)勘察方案及说明书;
  (二)勘察手段、施工组织方案;
  (三)需建设单位提供的配合条件;
  (四)提交勘察成果的时间;
  (五)勘察费报价。勘察费根据投标书工作量按国家收费标准计算,上下浮动不得超过5%。


  第十三条 投标单位应当按照招标文件规定的时间、地点,将密封后的投标书送达招标单位。投标书一经送达不得更改。

第四章 开标、评标、决标





  第十四条 开标由招标单位主持,并应当在全部投标单位参加下公开进行。开标时应当对标书登记编号,做保密处理后送评标小组。


  第十五条 招标单位应当检查投标书的密封情况,宣布评标原则、决标办法和程序,启封投标书,宣读投标书的主要内容,并作开标记录。


  第十六条 有下列情况之一的,投标书无效:
  (一)投标书未密封;
  (二)投标书未按招标文件要求编制或者文字不清、内容不全、弄虚作假;
  (三)投标书未加盖单位公章和法定代表人印章;
  (四)投标书逾期送交;
  (五)未缴纳投标保证金。


  第十七条 评标小组由招标单位和专业技术专家、该项工程的建筑设计人员五至七人组成,与投标单位有直接经济利益关系单位的人员不得参加评标小组。


  第十八条 评标小组以招标文件的要求和投标书的内容为主要依据,对投标单位执行规范和规程、解决工程技术问题、勘探和测试工作量的合理程度、勘察进度以及投标单位的资历和社会信誉等方面进行综合评价后,择优决定中标单位。


  第十九条 评标报告由招标单位编制。招标单位将评标报告报市勘察设计管理处备案后,向中标单位发出中标通知书,向未中标单位发出未中标通知书。


  第二十条 决标后十日内,招标单位应当向所有未中标单位返还投标保证金,并付给未中标单位投标书编制补偿金,补偿金的具体数额由评标小组根据编制投标书的工作量确定;中标单位的投标保证金,在中标单位与招标单位签订勘察合同后,由招标单位返还。


  第二十一条 中标单位自接到中标通知书之日起一个月内,应当与招标单位按照投标书的内容签订勘察合同。
  中标单位应当依照勘察合同进行勘察,不得转包给非中标单位勘察。


  第二十二条 决标后,招标单位和中标单位应当向市勘察设计管理处缴纳管理费,管理费的具体标准由市物价局会同市财政局制定。

第五章 法律责任





  第二十三条 有下列情形之一的,勘察结果不予确认;设计单位不得使用;市勘察设计管理处对责任单位处以勘察费50%的罚款,其中属投标单位责任的,责令投标单位一年内不得在本市进行投标。
  (一)按照本规定应当实行招标而未招标的建设工程项目;
  (二)招标单位不符合条件,擅自组织招标的;
  (三)投标单位不符合条件,参加投标并中标的。
  本条第(二)、(三)项的招标、投标无效。


  第二十四条 在投标过程中,投标者互相串通,抬高标价或压低标价的;投标单位和招标单位互相串通,以排挤其他投标单位参与公平竞争的,其中标无效,由市勘察设计管理处责令其半年或者一年内不得在本市进行投标或者招标,并由工商行政管理部门依法给予处罚。


  第二十五条 中标通知发出一个月后,中标单位不签订勘察合同的,其投标保证金不予返还。


  第二十六条 勘察合同签订后,中标单位转包或者未按勘察合同进行勘察的,由市勘察设计管理处对其处以勘察费50%的罚款,并责令其半年或者一年内不得在本市进行投标。


  第二十七条 招标、投标过程中发生争议或纠纷的,可以协商解决,或者向市勘察设计管理处申请调解。

第六章 附则




  第二十八条 本规定具体执行中的问题,由首规委办负责解释。


  第二十九条 本规定自1995年7月1日起施行。

证监会公告[2011]41号

中国证券监督管理委员会




证监会公告[2011]41号
  

  为增强上市公司2011年年度报告的真实性、准确性、完整性和及时性,提高上市公司信息披露质量,维护资本市场“三公”原则,各上市公司及相关会计师事务所应当严格遵照本公告的要求,切实做好2011年年报编制、审计和披露工作。现就有关事项公告如下:

  一、总体要求

  上市公司应严格遵守信息披露规范要求,认真执行公司信息披露事务管理制度,做好2011年年报披露工作。上市公司应严格执行企业会计准则及相关规定,真实、公允地反映公司的财务状况、经营成果和现金流量,做好2011年财务报告的编制工作。

  上市公司应按照《企业内部控制基本规范》的要求建立健全与财务报告相关的内部控制制度,提高信息披露质量。上市公司应建立健全内幕信息知情人登记管理制度,维护信息披露的公平原则。

  2011年年报审计是我国新审计准则实施的第一年,各会计师事务所及相关注册会计师在上市公司年报审计过程中应严格按照新审计准则要求开展审计,提高风险防范意识,有效执行质量控制制度,勤勉尽责、审慎执业,做好2011年年报审计工作。

  二、建立健全内部控制制度和内幕信息知情人登记管理制度,提高信息披露质量

  (一)强化责任意识,提高信息披露质量

  上市公司应完善信息披露管理制度,强化信息披露责任意识,建立内部责任追究机制,促进董事、监事和高级管理人员勤勉尽责。

  上市公司应在年报“内部控制”部分披露建立年报信息披露重大差错责任追究制度的情况。报告期内发生重大会计差错更正、重大遗漏信息补充以及业绩预告修正等情况的,应逐项如实披露更正、补充或修正的原因及影响,并披露董事会对有关责任人采取的问责措施及处理结果。

  (二)建立健全内部控制制度,重视内控信息的披露

  上市公司应当按照《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》的相关要求建立健全并有效执行内部控制制度。境内外同时上市的公司应当按照《企业内部控制评价指引》和《企业内部控制审计指引》等的要求披露董事会出具的内部控制自我评价报告和注册会计师出具的财务报告内部控制审计报告。鼓励试点上市公司披露上述报告,主板上市公司自2012年起全面执行。试点上市公司如果仅针对母公司及重要子公司进行了内部控制的建设、评价和审计工作,需要在内部控制自我评价报告和财务报告内部控制审计报告中明确说明实施的范围和界定依据。

  上市公司应在年度报告“内部控制”部分披露建立财务报告内部控制的依据,本年内发现的财务报告内部控制重大缺陷的具体情况,包括缺陷发生的时间、对缺陷的具体描述、缺陷对财务报告的潜在影响,已实施或拟实施的整改措施、整改时间表、整改责任人及整改效果。

  上市公司应在年报“内部控制”部分披露董事会对于内部控制责任的声明。聘请注册会计师对财务报告内部控制进行审计的公司,如果注册会计师出具的审计报告与公司的自我评价意见不一致,公司应解释原因。应于2012年开始实施内部控制规范的主板上市公司,应在年报“董事会报告”部分披露建立健全内部控制体系的工作计划和实施方案。

  出具内部控制自我评价报告的上市公司,应在年报“监事会报告”部分就董事会内部控制自我评价报告明确表示意见。

  (三)建立内幕信息知情人登记管理制度,防范内幕交易

  上市公司应按照《关于上市公司建立内幕信息知情人登记管理制度的规定》(证监会公告〔2011〕30号)的要求建立内幕信息知情人登记管理制度,根据内幕信息的流转做好内幕信息知情人登记管理工作。上市公司监事会应对内幕信息知情人登记管理制度的实施情况进行监督。

  上市公司应在年报“董事会报告”部分披露内幕信息知情人登记管理制度的建立及执行情况,本年度对内幕信息知情人买卖本公司股票及其衍生品种的自查情况及其责任追究情况,上市公司及相关人员因内幕信息知情人登记管理制度执行或涉嫌内幕交易被监管部门采取监管措施及行政处罚情况。

  (四)规范募集资金的使用,充分披露对外投资情况,有效防范经营风险

  上市公司应遵守募集资金使用的有关规定,依法披露募集资金使用的相关情况。严禁违规使用募集资金进行投资理财的行为。非金融机构上市公司在开展委托理财、委托贷款等对外投资事项时应认真分析该投资方式的风险及影响,有效防范经营风险,切实履行对外投资的法定审批程序和信息披露义务。

  上市公司应在年报“董事会报告”部分详细披露报告期内公司投资理财的情况,包括资金来源、签约方、投资份额、投资期限、产品类型、预计收益、投资盈亏、是否涉诉等,并充分披露上述投资事项的表决程序及潜在风险。委托贷款除比照前述要求进行披露外,另需披露委托贷款的对象。

  (五)增强诚信意识,切实履行相关承诺

  上市公司、控股股东及实际控制人应增强诚信意识,切实履行在股改、资产重组、首次公开发行及再融资、股权激励等事项中所作的各项承诺。对不守信者的相关信息,中国证监会将记入诚信档案。

  上市公司应在年报“重要事项”部分说明各承诺事项在报告期内的履行情况,详细列示承诺方、承诺类型、承诺事项、承诺时间、承诺期限、承诺的履行情况等。如承诺未能及时履行的,应说明未完成履行的具体原因及下一步计划。

  (六)解决同业竞争,减少关联交易,维护关联交易的公允性

  上市公司应积极通过并购重组、整体上市等方式增强主业的独立性、完整性和透明度,从根本上解决同业竞争、减少关联交易。确实不能减少的关联交易,应定价公允,并严格履行相关决策程序和信息披露义务。

  上市公司应在年报“公司治理”部分披露公司是否存在因部分改制、行业特性、国家政策或收购兼并等原因导致的同业竞争和关联交易问题;如存在,应披露相应的解决措施、工作进度及后续工作计划。公司、控股股东和实际控制人已对此作出承诺的,应在年报“重要事项”部分披露承诺的解决期限、解决方式及承诺的履行情况。

  (七)规范关联方资金往来,严禁违规占用,保障上市公司资金安全

  上市公司应规范与控股股东及其他关联方之间的资金往来,完善关联方资金往来的管理制度,防范关联方占用上市公司资金,保护公司及股东的合法权益。上市公司如根据公司制度将资金存放在集团财务公司的,应制定并严格执行决策程序,确保资金安全和公司财务独立性。

  上市公司应在年报“重要事项”部分如实披露关联方资金往来情况。上市公司发生控股股东及其关联方非经营性占用资金情况的,应充分披露资金占用期初余额、发生额、偿还额、期末余额、占用原因、预计偿还方式及清偿时间。公司应同时披露年审注册会计师对资金占用的专项审核意见。上市公司与集团公司发生资金往来的,应详细披露相关的决策程序和资金安全保障措施,以及期初余额、发生额、偿还额、期末余额、利息收入、利息支出情况。

  (八)增强社会责任意识,鼓励披露社会责任报告

  上市公司应增强社会责任意识,积极承担社会责任。鼓励上市公司披露社会责任报告。社会责任报告应经公司董事会审议通过,并以单独报告的形式在披露年度报告的同时在指定网站对外披露。上市公司应充分认识和披露公司在社会责任履行中的差距和不足,避免“报喜不报忧”的选择性披露情况。

  列入环保部门公布的污染严重企业名单或存在其他重大社会安全问题的上市公司及其子公司,应在年报“董事会报告”部分披露公司存在的问题和整改情况。没有重大环保或其他重大社会安全问题的公司,需明确披露“公司不存在重大环保或其他重大社会安全问题”。如报告期内被行政处罚,应披露处罚事项、处罚措施及整改情况。

  (九)完善利润分配政策,积极回报股东,增强利润分配的透明度

  上市公司应树立回报股东的意识,提升股东回报,在综合分析企业经营发展实际、股东要求和意愿、社会资金成本、外部融资环境等因素的基础上,科学决定公司的利润分配政策。同时应增强利润分配的透明度,充分披露利润分配信息,便于投资者进行决策。

  上市公司应在年报“董事会报告”部分以列表方式明确披露公司前三年股利分配情况或资本公积转增股本情况,以及前三年现金分红的数额、与净利润的比率。同时应披露本次股利分配预案或资本公积转增股本预案。

  上市公司应当披露现金分红政策的制定及执行情况,说明是否符合公司章程的规定或者股东大会决议的要求,分红标准和比例是否明确和清晰,相关的决策程序和机制是否完备,独立董事是否尽职履责并发挥了应有的作用,中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会,中小股东的合法权益是否得到充分维护等。对现金分红政策进行调整或变更的,应当详细说明调整或变更的条件和程序是否合规和透明。对于本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的公司,应详细说明未分红的原因、未用于分红的资金留存公司的用途。

  (十)创业板上市公司应重视核心竞争力和风险等非财务信息的披露

  创业板公司应强化对核心竞争力及风险等非财务信息的披露,应按照《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第30号—创业板上市公司年度报告的内容与格式》(证监会公告〔2009〕33号)的要求,如实披露核心竞争力及其重要变化以及对公司的影响,全面披露可能对公司未来发展战略和经营目标产生不利影响的各种风险因素。

  在讨论公司的核心竞争力、风险因素时,应充分结合其现阶段所面临的特定环境,结合公司所处行业以及所从事的业务特征进行有针对性的分析。对公司的核心优势、研发投入、风险因素等进行讨论时,可提供必要的财务数据予以细化说明。讨论与分析应充分解释财务数据的变动原因及其可能反映的重大趋势。鼓励公司披露管理层在经营管理活动中使用的各种关键业绩指标,并披露关于指标计算的假设、计算方法等有助于投资者理解的背景信息。引用外部资料、数据应有充分、客观的依据,并应说明资料、数据的来源。

  (十一)优化年报摘要的披露内容,提高年报信息的有效性

  为解决年报摘要中部分披露内容信息含量低、信息冗余问题,各上市公司应在保证上市公司充分披露年报信息的前提下,简化2011年年报摘要披露的内容与格式,提高年报披露的有效性。上市公司应按照《2011年上市公司年度报告摘要披露格式》(见附件)要求进行2011年年报摘要的披露。

  三、正确理解会计准则及相关监管规定,保证财务信息披露质量

  (一)恰当界定会计估计变更的生效日期

  一般情况下,会计估计变更应自该估计变更被董事会等相关机构正式批准后生效。上市公司董事会决议中确定的会计估计变更采用时点,除有确凿证据表明导致会计估计变更的相关情况在决议日之前即已存在的,应当严格按照会计准则及有关监管规定确定会计估计变更的适用时点。

  (二)合理区分资产负债表日后调整事项与非调整事项

  在报告年度资产负债表日后事项期间发生的有关事项中,判断某一事项属于报告年度调整事项还是非调整事项,取决于该事项表明的情况在报告年度资产负债表日或资产负债表日以前是否已经存在。对于报告年度资产负债表日后事项期间发生的债务重组交易,如重组协议签订于日后事项期间,不属于报告年度资产负债表日后调整事项。

  (三)关注非同一控制下企业合并成本的计量

  非同一控制下企业合并中,作为购买方的上市公司以发行本公司股票作为合并对价的,一般情况下,企业合并成本应以上市公司股票在购买日的公开市场价格为基础计算确定。在董事会就企业合并事项的决议公告日到购买日之间时间间隔较长,且在此期间公司股票价格出现较大幅度波动的情况下,如果作为合并对价发行的股票同时附有一定限售期和限售条件的,可以采用适当的估值技术确定公司发行股票的价值,并据此计算企业合并成本。在极特殊的情况下,如果上市公司能够证明被购买方的公允价值可以更为可靠地确定,也可以以被购买方在购买日的公允价值为基础计算确定企业合并成本。

  (四)合理确定金融资产及非金融资产的公允价值,充分披露公允价值确定基础

  公司对于按照企业会计准则规定采用公允价值计量的金融资产,应当采用适当方法合理确定公允价值,并以此为基础对相关交易事项进行处理。在采用估值技术确定金融资产公允价值时,应充分关注估值模型以及计算参数的合理性,并在附注中详细披露估值模型、重要参数的选取依据和估值过程,以及必要的敏感性分析。如果两年内对相同或类似项目均采用了估值技术确定公允价值,但估值结果存在重大差异的,还应说明差异的原因。

  本期发生以明显高于账面价值的价格出售长期股权投资、固定资产或无形资产交易的,应在附注中比照金融资产公允价值的披露要求说明交易作价的基础和依据。

  (五)结合公司经营业务状况,合理判断和披露非经常性损益项目及信息

  公司应结合公司实际情况和具体经营业务的特点,正确理解、判断非经常性损益项目,并对重要的非经常性损益项目增加必要的附注说明。对于涉及计入当期损益的政府补助,应在营业外收入项目附注中充分披露补助的具体性质、内容、形式和取得时间。对于公司在以前年度作为非经常性损益列报,但报告年度因经营业务等的变化导致不再作为非经常性损益的,应在附注中作出说明。

  (六)以控制为基础合理确定委托、受托经营情况下的合并范围

  公司应正确理解控制的含义,以同时拥有被投资方或其他主体财务和日常生产经营决策的主导权以及相应享有与决策权有关的经营损益为判断依据,确定控制能力的存在,并以控制为前提确定合并报表范围。在存在委托、受托经营的情况下,受托方公司应结合实际情况从委托或受托经营企业的财务和经营决策权,相关经济利益、风险和报酬的归属,以及合同期限的长短、可撤销性等方面综合判断控制权的归属,并对判断的结果和依据作出充分披露。

  (七)贯彻实质重于形式原则,合理确定交易的经济实质及相关会计处理原则

  公司应根据对有关交易的经济实质进行分析确定相关的会计处理政策。在年报编制过程中,公司应合理分析盈利模式和交易方式创新对交易经济实质的影响,在此基础上确定会计政策,特别应关注债权与股权的划分、实质上风险的转移与形式上追溯权的关系等,按照最能够反映有关交易经济实质的方式进行会计处理。

  四、严守职业道德、加强内部管理,切实履行应尽的审计程序

  (一)健全独立性制度,杜绝内幕交易

  会计师事务所应通过制度安排,明确对项目参与人员的独立性要求,组织员工对本人及父母、配偶、子女及其配偶股票买卖情况进行自查,包括但不限于买卖股票、自查中发现的问题及整改情况,并于2012年5月31日前将相关情况书面报告中国证监会会计部。

  (二)加强质量复核,提高执业质量

  会计师事务所应按照业务质量控制准则的要求,制定并实施适合自身特点的业务质量复核体系。复核中应关注项目组是否已就涉及意见分歧的事项、其他疑难问题或争议事项进行适当咨询;业务工作底稿是否反映项目组针对重大判断执行的工作,以及是否支持得出的结论。会计师事务所应建立业务质量检查、评价与责任追究机制,对审计程序执行不到位和未严格履行复核程序等情况进行责任追究。

  (三)规范内部控制审计,切实推进整合审计

  对于聘请注册会计师对财务报告内部控制进行审计的公司,注册会计师应按照《企业内部控制审计指引》及其实施意见的要求执行与财务报告相关内部控制的审计。内部控制审计过程中,注册会计师应坚持自上而下的审计方法,注重结合整合审计的要求,充分了解与认定有关的交易处理流程,识别出企业层面的控制及业务流程中可能发生的错报风险和相关的控制,测试控制设计和运行的有效性,并出具恰当的审计意见。内部控制审计获取的审计证据和形成的结论应同时考虑财务报表审计中所进行的实质性测试结果,切实将整合审计落到实处。

  (四)关注异常情况,保持应有的职业怀疑态度

  注册会计师应当将风险评估贯穿于审计全过程,关注销售确认、存货管理、资金往来等重要业务环节的异常情况,考虑是否存在重大错报风险,以及是否可以通过追加审计程序降低风险。

  1. 关注关联方及关联交易的完整性和公允性

  注册会计师应认真学习企业会计准则及有关监管规定,按照实质重于形式原则判断交易是否公允,交易对方是否为未识别的关联方。必要时,注册会计师可以执行查询工商资料、征询律师意见、实地走访、向重要股东和关键管理人员实施函证等程序识别关联方。对于管理层以前未识别或未向注册会计师披露的关联方或重大关联交易,注册会计师应重新评估被审计单位识别关联方的内部控制是否有效,以及是否存在管理层舞弊导致的重大错报风险。

  2. 有效执行存货监盘程序

  注册会计师要高度重视存货监盘的重要性,对财务报表存在重大影响的存货要安排足够的审计人员现场监盘。由于被审计单位存货的性质或位置等原因导致无法实施监盘程序的,注册会计师应当考虑能否实施替代审计程序,获取充分、适当的审计证据证明期末存货的数量和状况。无法实施存货监盘,也无法实施替代审计程序以获取充分、适当的审计证据的,注册会计师应当考虑对审计意见的影响。

  3. 严格履行函证程序

  注册会计师应对询证函保持必要的控制,确保函证过程不受被审计单位影响。在未收到回函的情况下,注册会计师应严格实施替代审计程序,获取充分、适当的审计证据。对于回函与预期存在差异的情况,注册会计师应保持高度的职业怀疑态度,充分分析差异原因,不得仅以管理层解释作为证据。

  4. 重视集团财务报表审计

  集团项目合伙人首先应从规模和风险两个角度合理识别重要组成部分,并确定拟执行的工作类型,不得通过将重要组成部分变更为不重要的组成部分回避应执行的工作;其次应及时了解组成部分注册会计师实施的风险评估程序和风险应对措施,并在此基础上确定直接参与的程度及采取的应对措施。合并过程中,集团项目合伙人应注意所有组成部分是否已包括在集团财务报表中,重大调整是否恰当反映并得到管理层的正确处理和授权、是否有适当证据支持并充分记录,集团内部交易、未实现内部损益及内部往来余额是否核对一致并抵销,并恰当考虑组成部分期后事项对集团财务报表的影响。

  中国证监会将在年报披露过程中对上市公司年度报告财务信息披露质量进行复核,并在年报结束后对有关会计师事务所进行现场检查,一旦发现违法违规问题,中国证监会将依法追究上市公司、会计师事务所及相关注册会计师的责任。

               

                                    中国证券监督管理委员会

                                    二○一一年十二月三十日