吉林省白城市人民政府


白城市人民政府关于印发白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)的通知

白政发〔2009〕19号


洮北区人民政府、开发区(园区)管委会,市政府各委办局、各直属机构:
《白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)》已经市政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

　 　二○○九年七月七日

　　白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)

第一条　为加强我市城区个人出租房屋税收征管,根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规及相关政策的规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条　个人(含外籍个人、华侨和港、澳、台人员)在本市城区范围内(含各开发区)出租房屋应缴纳的各种税收的征收管理,均适用本办法。
第三条　个人出租房屋税收的计税依据为出租房屋取得的租金收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
第四条　纳税人应按本办法据实向房屋所在地的主管地税机关申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税等税费。
第五条　为了便于征管,对本办法第四条所列各项税费按综合征收率或按建筑面积核定税额进行计征。
第六条　个人出租房屋,按以下计征方式确定应纳税额:(一)对租金收入申报属实,能提供真实有效的房屋租赁合同、协议或收费依据并符合当前白城市房屋租赁市场参考价格标准的,以租金收入和本办法规定的综合征收率计算征收。应纳税额计算公式为:应纳税额=租金收入×综合征收率(二)纳税人有下列情形之一的,地税机关可依据出租房屋建筑面积核定其应纳税额:1.拒不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假资料的;2.发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经地税机关责令限期申报,逾期仍不申报的;3.纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
应纳税额计算公式为:应纳税额=出租房屋建筑面积×每平方米核定税额
第七条　个人出租房屋的税收综合征收率为7%。
第八条　每平方米应纳税额的标准由地税机关参照房产管理部门对出租房屋分地段、分房屋结构及用途核定租金标准参考价的办法予以核定,向社会公布,报市政府综合治税领导小组备案,并适时调整。
第九条　纳税人到地税机关办理税务登记时,必须出具房屋的产权证明。个人出租房屋地方税收的纳税义务发生时间为取得租赁收入的当天,并于次月15日内申报缴纳税款或按规定预缴税款。
第十条　个人出租房屋税收按照属地管理的原则,由房屋所在地地税机关负责征收管理。
个人有两处以上房屋出租的,应分别到房屋所在地主管地税机关申报缴纳税款或由代征方依法代征税款。
第十一条　地税机关根据《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》(公通字〔2004〕83号)文件规定,可以委托房管、街道、居委会(社区)、物业等(以下称“代征方”)代征个人出租房屋的税款。
第十二条　代征方必须同时具备的条件:(一)有固定的工作场所;(二)有熟悉相关税收法律、法规和业务的工作人员,能依法履行税收代征义务;(三)财务制度健全,核算规范;(四)掌握受托范围内纳税人的基本情况、经营方式、经营收入情况。
第十三条　地税机关(委托方)应与代征方依法办理委托代征税款手续,签订委托代征协议,发放委托代征证书。
代征方不得再自行委托其他单位或个人代征税款。
第十四条　地税机关(委托方)应依据实际入库的代征税款按国家规定的标准向代征方支付手续费。
对代征税款难度较大且完成较好的,由所在地财政、地税部门商定,给予代征方适当的奖励。
代征方不得从代征税款中直接提取手续费。
第十五条　地税机关(委托方)应对代征方有关办税人员进行相应的业务培训和政策辅导。如遇国家相关政策调整变更,应及时通知代征方,并视情况修改或终止委托代征协议,换发或收回委托代征证书。
地税机关应加强对代征方代征税款工作的监督、管理和检查。
第十六条　代征方应严格依照委托代征协议规定的委托事项进行税款的代征代缴工作,代征税款时必须开具完税凭证,并按规定管理、定期向委托方传递代征信息,结报完税凭证,解缴税款。对其他部门作出的与税收法律、法规相抵触的决定,代征方不得执行。
代征方代征税款时,应当出示委托代征证书并开具完税凭证,否则纳税人有权拒绝缴纳税款。
代征方按规定代征税款,纳税人拒绝的,代征方应及时查清纳税人或与纳税人有家庭关系人员的真实身份,并向综合治税办报告。综合治税办根据代征方提供的情况,分别进行处理。凡涉及党员、党员领导干部、国家公务人员的,应及时向有关部门(如机关党委、组织部门、纪检部门、公务员管理部门或纳税人所在单位)反馈,由相关部门对其作出相应处理,直至缴纳税款。
第十七条　出租人收取租金时,应按规定给承租人开具地税部门统一印制的发票。出租人未提供发票的,承租人有权拒付租金。承租人支付租金时,应当索取发票。从事生产经营的承租人支付的租金未取得合法发票的,不得在税前扣除。
第十八条　出租人必须接受地税机关依法进行的税务检查,如实提供有关资料和反映纳税情况,不得拒绝、隐瞒。
地税机关依法进行税务检查时,有关单位和个人应当支持协助,如实反映房屋出租的涉税情况,提供有关资料及证明材料。
第十九条　地税机关、代征方要建立与房屋产籍相关的税收管理档案和征收台账,详细记录出租房屋的出租人、承租人、座落地址、建筑面积、租赁期限、租金收入等涉税情况。
第二十条　地税机关要研究建立适应本地实际的房屋租赁税收协调管理机制。要加快信息化建设,充分利用当地有关部门出租房屋管理信息平台,加强协作配合,实现信息共享,提高征管效能。
第二十一条　公安、房管、财政、物价、工商等有关部门应积极支持配合地税机关依法做好对出租房屋的税收征收管理。
出租房屋管理部门应根据地税机关的要求,定期向地税机关提供个人出租房屋的相关信息。
房屋租赁中介机构应将每月的房屋出租中介服务信息,随同纳税申报资料上报主管地税机关。
第二十二条　个人出租房屋有违反本办法以及其他税收违法行为的,地税机关依照税收征管法及有关法律、法规及规章的规定进行处理。
第二十三条　本办法由市地税局、市财政局组织实施。
第二十四条　本办法自发布之日起施行。

　　　　　　　　　一般保证和连带责任保证的审查
　　　　　　　　　　　——江苏新沂法院判决许先贵诉徐升等保证合同纠纷案

　　案情
2011年4月20日，借款人吴元凯、孙侠珍因建房需要资金向原告许先贵借款15万元，约定借款期限为1年，并向原告许先贵出具借据一张，被告徐升、郑小雷在借据上签名担保。借据上注明“借款人到期不能按时还款，担保人必须按期如数还款”。借款期满后，经原告许先贵多次催要，因借款人未还款，两担保人即两被告亦未承担保证责任，原告遂起诉要求两被告依连带责任保证履行还款义务。两被告则以其为该笔借款提供的是一般保证，不应直接承担还款责任为由抗辩。

裁判
江苏省新沂市人民法院经审理认为，原告持有被告徐升、郑小雷签名担保的借据向两被告主张担保债权，两被告对为该笔借款提供担保的事实不持异议，但抗辩称借据上注明的“借款人到期不能按时还款，担保人必须按期如数还款”字样，证明其提供的系一般保证，原告对此予以否认。因本案中当事人对保证方式未明确约定，依担保法的相关规定，应推定为连带责任保证；同时，担保法亦规定，借款人在借款合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人要求担保人承担保证责任的为连带责任保证。因此，两被告在本案中提供的系连带责任保证，应依法承担相应的民事责任。法院判决，被告徐升、郑小雷共同偿还原告许先贵借款15万元，两被告互负连带清偿责任。
一审宣判后，双方当事人均未上诉。现判决已生效。

评析
本案争议的焦点是两被告提供的保证方式系一般保证还是连带责任保证，主要涉及到对这两种保证方式性质的甄别。在审判实践中存在的一个误区是，在保证条款中出现“不能”字样时，往往容易被误判为一般保证。
担保法第十七条规定的一般保证是指：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任；第十八条规定的连带责任保证则是指，债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。同时，第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于涉及担保纠纷案件的司法解释的适用和保证责任方式认定问题的批复》中亦规定，保证合同中明确约定保证人在被保证人不履行债务时承担保证责任，且根据当事人订立合同的本意推定不出为一般保证责任的，视为连带责任保证。
从上述规定中不难判断，一般保证侧重于审查债务人的偿债能力，即一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任，一般保证的实质体现为债务人偿债能力不能。而连带责任保证则侧重于审查债务人的履行期限，即在主合同规定的债务履行期届满前，债务人是否履行了义务，其实质则体现为债务人履行期届满没有履行。
回归本案，借据上载明的保证条款即“借款人到期不能按时还款，担保人必须按期如数还款”字样，这里的“不能”，表达的不是债务人没有能力履行义务，所指的只是债务到期后债务人和担保人消极地“不”履行还款义务，其实质仍表现为债务人履行期届满没有履行；同时，根据当事人订立借款合同的本意，亦推定不出本案系一般保证责任。因此，从对两种保证方式的实质审查判断，本案当事人提供的系连带责任保证。

作者单位：江苏省南京市浦口区人民法院、 江苏省新沂市人民法院