国务院


国务院关于进一步做好退耕还林还草试点工作的若干意见

（2000年9月25日）


今年以来，按照党中央、国务院的部署，长江上游、
黄河上中游各有关地区认真开展退耕还林还草的试点工作，
进展比较顺利，得到广大农民的拥护和支持。但试点工作
中也出现了一些新情况、新问题。主要是：一些地区由于
试点范围偏大，工作衔接不够，种苗供需矛盾突出，树种
结构不够合理，经济林比重普遍较大；有些地区由于严重
干旱以及管理粗放，造林成活率较低。为了明确责任，严
格管理，推动试点工作的健康发展，根据国务院总理办公
会议的决定，并经今年七月中西部地区退耕还林还草工作
座谈会讨论，现就进一步做好退耕还林还草试点工作作出
以下规定：

一、加强领导，明确责任，实行省级政府负总责

１．各级领导要深刻领会党中央、国务院关于实施退
耕还林还草，加强西部生态环境保护和建设的重大意义，
进一步提高认识，加强领导，切实把退耕还林还草试点工
作列入重要议事日程，及时研究解决实施中的重大问题，
保证这项工作健康有序地开展。

２．实行省级政府对退耕还林还草试点工作负总责和
市（地）、县（市）政府目标责任制。退耕还林还草试点
工作，实行目标、任务、资金、粮食、责任五到省。各有
关省级政府要确定一位省级领导同志具体负责，并认真组
织实施好退耕还林还草试点工作。市（地）、县（市）、
乡级政府也要层层落实退耕还林还草试点工作的目标和责
任，实行目标管理责任制，层层签订责任状，认真进行检
查和考核，确保试点工作顺利实施。

３．国务院各有关部门要根据职能分工，密切配合，
共同做好退耕还林还草的有关工作。国务院西部地区开发
领导小组办公室负责退耕还林还草工作的综合协调，组织
有关部门研究制定退耕还林还草有关政策和办法；国家计
委会同有关部门负责退耕还林还草总体规划的审核、计划
的汇总、基建年度计划的编制和综合平衡；财政部负责退
耕还林还草中央财政补助资金的安排和监督管理，参与退
耕还林还草总体规划、计划的编制；国家林业局负责退耕
还林还草工作总体规划、计划的编制，以及工作指导和督
促检查监督；农业部负责已垦草场的退耕还草及天然草场
的恢复和建设有关规划、计划的编制，以及技术指导和监
督检查；水利部负责退耕还林还草地区小流域治理、水土
保持等相关工作的技术指导和监督检查；国家粮食局负责
粮源的协调和调剂工作。

各有关省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）
的计划、财政、林业、农业、水利、粮食等部门，要在本
级政府的统一领导下，按照各自的职能分工，各司其职、
各负其责，密切配合，共同做好工作。
４．实施退耕还林还草，应坚持"全面规划、分步实
施，突出重点、先易后难，先行试点、稳步推进"的原则，
有计划、分步骤地进行。各省（自治区、直辖市）政府根
据国家核定的试点计划任务，负责编制本地区的年度计划，
审批县级实施方案，报国务院有关部门备案。各地必须严
格执行计划，不准随意扩大试点范围和增加面积。对于超
出试点计划面积的，其粮食、现金和种苗补助，由本地区
自行解决。

５．各地退耕还林还草目标的确定，应与改善生态环
境、调整农业结构和农民脱贫致富相结合，做好统筹规划
和相互衔接，处理好退耕还林还草和农民生计的关系问题。
退耕还林还草要坚持政策引导和农民自愿原则，充分尊重
农民的意愿。对生产条件较好，粮食产量较高，又不会造
成水土流失的耕地，农民不愿退耕的，不得强迫退耕。

二、完善退耕还林还草政策，充分调动广大群众的积
极性
６．要认真落实"退耕还林（草）、封山绿化、以粮
代赈、个体承包"的措施，切实把国家无偿向退耕户提供
粮食、现金、种苗的补助政策落实到户。国家每年根据退
耕面积核定各省（自治区、直辖市）退耕还林还草所需粮
食和现金补助总量。粮食和现金的补助年限，先按经济林
补助５年，生态林补助８年计算，到期后可根据农民实际
收入情况，需要补助多少年再继续补助多少年。要坚持营
造生态林为主，而且不许自行砍伐。各部门、各地区要抓
紧进行调查研究，对生态林和经济林的比例做出科学的规
定，生态林一般应占８０％左右。对超过规定比例多种的
经济林，只补助种苗费，不补助粮食。退耕户完成现有耕
地退耕还林还草后，应继续在宜林荒山荒地造林种草，国
家除对退耕地补助粮食外，还将对荒山荒地造林种草所需
种苗给予补助。对１９９９年先行试点地区要按此抓紧兑
现。

７．粮源的组织由省（自治区、直辖市）政府负责，
原则上以地方国有粮食企业的商品周转粮为主。当地政府
要统一组织粮食的供应，就近调运，组织到乡、到村，兑
付到户，减少供应环节，降低供应成本。每亩退耕地每年
补助粮食（原粮）的标准，长江上游地区为３００斤，黄
河上中游地区为２００斤。退耕地实际产量超过粮食补助
标准，而农民不愿退耕的，要尊重农民自愿，绝不可强迫
农民退耕。水土流失严重的地区，需要退耕而实际亩产粮
食超过补助标准的，应相应提高补助标准。补助粮食的价
款由中央财政承担，调运费用由地方财政承担，都不得向
农民分摊。有关补助粮食费用的结算，由财政部门会同粮
食部门和农业发展银行办理。

８．国家给退耕户适当的现金补助。为鼓励农民退耕
还林还草，并考虑到农民日常生活需要，国家在一定时期
内可给予现金补助。现金补助标准按退耕面积每年每亩
２０元计算，补助年限与粮食补助年限相同。补助款由国
家提供。

９．国家向退耕户提供造林种草的种苗费补助。种苗
费补助标准按退耕还林还草和宜林荒山荒地造林种草每亩
５０元计算，直接发给农民自行选择采购种苗。补助款由
国家提供。

１０．退耕还林还草试点工程的前期工作和科技支撑
等方面的费用，按退耕还林还草基本建设投资的一定比例
由国家给予补助，由国家计委根据工程情况在年度计划中
适当安排。

１１．对应税的退耕地，自退耕之年起，对补助粮达
到原收益水平的，国家扣除农业税部分后再将补助粮发放
给农民；停止粮食补助时，不再对退耕地征收农业税。具
体由国务院有关部门另行规定。进行生态林草建设的，按
国家有关税收优惠政策执行。

１２．采取中央对地方财政转移支付方式，对地方财
政减收给予适当补偿。实施退耕还林还草试点的县，其农
业税等收入减收部分，由中央财政以转移支付的方式给予
适当补助。

１３．实施退耕还林还草的地区，要把退耕还林还草
与扶贫开发、农业综合开发、水土保持等政策措施结合起
来，对不同渠道的资金，可以统筹安排，综合使用。要调
整农业支出结构，统筹安排使用支农资金。实施退耕还林
还草地区的财政扶贫资金可重点用于该地区包括基本农田、
小型水利在内的基础设施建设和农牧民科技培训、科技推
广，提高缓坡耕地和河川耕地的生产能力，提高农民的科
技水平，促进退耕还林还草。

１４．要在确定土地所有权和使用权的基础上，实行
"谁退耕、谁造林（草）、谁经营、谁受益"的政策，将
责权利紧密结合起来，调动农民群众的积极性，使退耕还
林还草真正成为农民的自觉行为。农民承包的耕地和宜林
荒山荒地，植树种草以后，承包期一律延长到５０年，允
许依法继承、转让，到期后可按有关法律和法规继续承包。

１５．采取多种形式推进退耕还林还草。有条件的地
区可本着协商、自愿的原则，由农村造林专业户、社会团
体、企事业单位等租赁、承包退耕还林还草，其利益分配
等问题由双方协商解决。鼓励在有条件的地区实行集中连
片造林、种草，鼓励个人兴办家庭林场和草场，实行多种
经营。　

三、健全种苗生产供应机制，确保种苗的数量和质量

１６．要按市场规律和科学规律办事，加强退耕还林
还草的种苗基地建设，做好种苗生产和供应工作。要根据
本行政区域内退耕还林还草的总体规划，做好种苗建设规
划。林业部门和农业部门要做好对种苗生产、供应的指导、
管理工作，切实抓好种苗基地建设。鼓励集体、企业和个
人采取多种形式培育种苗，扩大种苗生产能力。

１７．要加强种子、苗木检验检疫工作。有关部门要
加强种子质量检验工作，及时发现和制止生产、销售不合
格种子。加强苗木生产全过程质量管理、检查监督、检验
检疫，杜绝伪劣、带病虫害等不合格苗木造林。生产、销
售种子和苗木必须有林业或农业部门出具的标签、质量检
验证和检疫证，凡是不具备"一签两证"的种子、苗木，
不准进入市场。

１８．要加强种苗调剂工作。各试点县退耕还林还草
所用种苗，要做到尽量在本县内解决，尽量使用乡土和抗
逆性强的树草种及新品种。因本地种苗供应不足须从外县
调拨的，由林业或农业部门积极组织调剂。

１９．要加强种苗市场行政执法力度。坚决制止垄断
种苗市场、哄抬种苗价格的行为，严厉打击种苗销售中的
不法行为，维护农民合法权益。

四、依靠科技进步，合理确定林草种结构和植被恢复
方式

２０．要根据不同气候水文条件和土地类型进行科学
规划，做到因地制宜，乔灌草合理配置，农林牧相互结合。
要加强推广应用先进实用科技成果，特别是要推广应用耐
旱树草种以及良种壮苗繁育技术、集水保墒技术、植物生
长促进剂、干热河谷造林种草技术等，提高造林种草质量。
要加强防治林草病虫害的研究和管理，确保林草的健康成
长。

２１．要在作业设计中科学地确定林种、树种和草种
比例。要以分类经营为指导，坚持因地制宜的原则。在水
土流失和风沙危害严重、２５度以上的陡坡地段及江河源
头、湖库周围、石质山地、山脉顶脊等生态地位重要地区，
要全部还生态林草，并做到宜乔则乔、宜灌则灌、宜草则
草，乔灌草结合，还林后实行封山管护，还草后实行围栏
封育。在立地条件适宜且不易造成水土流失的地方，在保
证整体生态效益的前提下，适当发展经济林、用材林和薪
炭林。退耕还林还草要确保生态林草的主体地位。

２２．要建立科技支撑体系。各地要因地制宜制定退
耕还林还草科技保障方案，依据植被地带性分布规律和水
资源的承载力，研究乔灌草植被建设的适宜类型、适宜规
模与合理布局，确定科学的乔灌草植被结构模式及相应的
科技支撑措施。

五、加强建设管理，确保退耕还林还草顺利开展

２３．做好退耕还林还草的前期工作。要抓紧组织编
制县级退耕还林还草实施方案，特别是要做好乡镇作业设
计工作。要把退耕还林还草任务落实到山头地块，落实到
农户。

２４．在地方各级政府对本行政区域内的退耕还林还
草实行目标责任制的同时，还要实行项目责任制，确定项
目责任人，对退耕还林还草的数量、质量、效益和管理负
全责。

２５．各试点县（市）都要建立技术承包责任制，认
真抓好先进科技成果的推广应用和工程建设质量。可由科
技人员对退耕还林还草项目进行技术承包，技术承包人要
与试点县（市）签定承包合同，负责技术指导、技术服务，
其报酬与工程质量挂钩，实行奖惩制度。

２６．建立规范的退耕还林还草项目管理机制，严格
按规划设计、按设计施工、按标准验收、按验收结果兑现
政策和奖惩。

２７．实行报帐制。退耕还林还草任务完成后，由省、
县两级政府组织林业、农业等有关部门专业人员，对农户
退耕还林还草进行检查验收，农户凭验收卡领取粮食和现
金补助，并逐级报帐。

２８．退耕还林还草任务完成后，由当地林业、农业
主管部门进行核实和登记，并由当地政府依法发放林草权
属证书，明晰权属，使农民退耕后能安心地从事林草管护
和其他生产，并为防止复垦提供法律保障。

２９．建立分级技术培训制度。国家林业局和农业部
按各自职能分工，认真抓好试点县的县级主管领导、工程
技术骨干等人员的培训工作。各地也要结合工程建设需要，
对基层干部和农民进行退耕还林还草方针政策和先进实用
技术等方面的培训。

３０．建立信息反馈和定期报告制度，及时、准确地
反馈各地试点工作的情况和问题。

六、严格检查监督，确保退耕还林还草工程质量

３１．国务院有关部门要抓紧制定检查验收办法，认
真做好监督检查工作。国务院有关部门和省、县两级政府
及其有关部门，要通过自查、抽查、核查，认真落实验收
工作，并将检查验收结果作为政策兑现的依据。

３２．要依据检查结果严格兑现奖惩。对于成绩突出
的地方和个人要予以奖励；对未完成任务、质量不合格的，
要相应扣减粮食及现金补助；对出现重大问题的，将追究
项目责任人及相关人员的责任。

３３．要建立退耕还林还草举报制度。有关县、乡政
府要公布举报电话，设立举报信箱，接受社会和群众监督。
对违法违纪现象，一经核实，要按照有关规定对责任人做
出处罚，对举报有功人员给予奖励。

对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

陈靖枫


摘要：市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高，极大地活跃了房地产市场的交易，持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是，繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题，其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题，由于我国目前有关这方面的立法还不健全，因面积差异而引起的纠纷不断发生，因此，非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法，这对于维护房地产市场的正常秩序，保护当事人的合法权益，都具有重要的现实意义。

关键词：商品房 合同 面积 处理
近年来，我国的房地产交易日趋活跃，但相应的立法却比较滞后，这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在，由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此，认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的，这对于规范发展商的市场行为，维护消费者的合法权益，保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础，但由于误差的客观存在性，房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的，故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是，目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中，误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说，商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中，开发商在与消费者签订商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘，或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位的技术原因后，商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为，最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积，人为地增大分摊系数。这样，在进行产权登记时，商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
（一）部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套’ 或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然，“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念，就它们的实质内容而言，彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章，他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去，借此瞒天过海，侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中，发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成，将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实，公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念，发展商的这种做法显然是违法的，但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一，这使得发展的伎俩极具迷惑性，即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏，更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢？
（二）多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定；“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说，商品房的销售计价方式有以下三种：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点，但不存在完美的计价方式，它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言，其特点是计算简单、直观、便捷，使当事人双方易于结算房价款；其缺点则是房价款与面积数没有直接关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价，其优点是概念内涵明确，独立性强，测量简便容易；但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性，可是在这种计价方式中，虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和（即商品房的销售面积）是固定的，但二者的比例却是可变的，如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下，不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权，但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形，因为计价方式的不同，处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性，消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响，在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导，千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
（三）商品房买卖合同的设计存在漏洞，有欠公平
为了规范商品房的市场交易，建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。如今，《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用，有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用，在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷，保护了当事人的合法权益，并且促进了住房消费的发展。不过，《示范文本》并非十分完善，其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一，《示范文本》的设计思路过于理想化，没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的，旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说，《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是，现实并不是理论，一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间，存在着巨大差距，当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同，但在签订商品房买卖合同时，购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的，除了一些不会触动到开发商既得利益的事项，消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此，理论上公平的合同，却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如，《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释，可见，《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业，开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉，加之他们长期接触并使用《示范文本》，对当中的条款内容也不可能陌生；可是，作为普通老百姓的消费者，要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的，而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二，《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明：
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求，可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样，发展商就有可能故意不按说明要求办事，有目的地留空合同条款，甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款，当发生面积差异纠纷时，受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条的规定，公用建筑面积（根据前文所述，公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积）的构成应当是确定的，为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢？这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利，极大地损害了消费者的权益。
第三，各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款，条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如，《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款，其第一种计价方式是这样表述的：“该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（______币）每平方米______元，总金额（______币）______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意，该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内，可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式，如果当事人选用了该计价方式，或者对两种计价方式都没有明确约定，那么当面积发生差异时，当事人处理纠纷就很可能于法无据，各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
（一）明确法律责任，莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利，要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权，避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时，却没有明确违反该规定所应承担的法律责任，这样，条款的设置就流于形式，根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时，必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的，它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险；而只有为法律义务配以相应的法律责任，使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上，才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此，有义务不能无责任，国家有关部门应当完善这方面的立法。
（二）规范和统一专业用语，避免歧义和矛盾
作为专业性用语，最忌讳的就是名称不统一，使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中，有必要纠正这种失误，并杜绝类似问题的再次发生，力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称，避免用语间的矛盾和冲突，使消费者明明白白消费，安安心心购房。
（三）克服《示范文本》的漏洞和缺陷，追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞，造成了其现实的不公（对此上文已有论及，在此不再赘述）。但是，决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上，有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是，有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事，将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来，除非双方另有详细约定，否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法，即：按建筑面积计价的，只能就建筑面积差异情形主张权利；按套内建筑面积计价的，只能就套内建筑面积差异情形主张权利；按套计价的，一般不能就面积差异主张权利。（参见梁书文：《商品房销售面积误差纠纷的处理》，《法律适用》2006年第1-2期。）笔者对此有不同看法，下面以一个真实案例进行论述。
18位原告（均系某小区业主）与被告（某小区开发商）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定，案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小，但套内建筑面积却比约定要大，面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理，合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上，双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售，但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中，双方没有根据合同要求以划√方式作出选定，也没有在选项上打×，以示删除，造成了房屋计价方式的不明。原告诉称，他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的，现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差，被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称，根据文字的对应性，房屋既然是按套出售，就应当理解为按套内建筑面积计价，也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责，如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分，而套内建筑面积则比约定的增大，故被告无需承担任何退款责任，原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点，将三种法定计价方式严格区分开来的话，那么在本案中，一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的，原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利，还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款，这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为，既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定，那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋，否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价，且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定，但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形（如分摊的共有面积或建筑面积的差异）完全免责，否则，被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小，即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远，甚至根本不存在，被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失，也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外，按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的，购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说，原告在购买诉争房时，已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款，只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中，而现在该部分面积发生差异，从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小，根据我国民法的公平原则，被告应对此承担违约责任，向原告退还多收的价款。
此外，《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补，比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释，规范协调各地合理地适用《示范文本》，以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等，尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
（四）取消多种计价方式并行的商品房计价制度，原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊，设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择，使用任何一种计价方式，最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的，计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述，目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题，因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中，按套计价最简单便捷，但因其与房屋面积没有直接联系，故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理；而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的，过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式，但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业，一般的老百姓难以掌握，对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素，按套内建筑面积计价的方式的优点最明显，它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分，又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来，便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此，北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定，除用途为非住宅的商品房外，其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过，虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦，但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害，因此，决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况，必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形，把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利，可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法，规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格，房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定，商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时，由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。