中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知

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中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知

中国人民银行


中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知

银发[2003]121号



中国人民银行各分行、营业管理部,各国有独资商业银行、股份制商业银行:

  为进一步落实房地产信贷政策,防范金融风险,促进房地产金融健康发展,现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下:

  一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向

  房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

  各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》(建住房[2002]217号),对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。

  商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款,各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。

  商业银行发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。

  二、严格控制土地储备贷款的发放

  各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。

  商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

  三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途

  商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)。企业将贷款挪作他用的,经办银行应限期追回挪用资金,并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为,各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业,商业银行应限制对其发放贷款。

  四、加强个人住房贷款管理,重点支持中低收入家庭购买住房的需要

  商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面,扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的,首付款比例仍执行20%的规定;对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。

  商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统,详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前,应到信贷登记咨询系统进行查询。

  五、强化个人商业用房贷款管理

  借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的,商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

  六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用

  对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外),商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行;购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的,商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

  七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理

  各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》(银发[2002]247号)的有关规定,切实加强账户管理,理顺委托关系,对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款,对使用其他房改资金(包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等)委托办理贷款业务的,商业银行一律不得承办。

  八、切实加强房地产信贷业务的管理

  中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度,跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况,对违法违规行为要责令商业银行限期改正,并依法给予行政处罚。

  请中国人民银行各分行、营业管理部将本通知转发至辖区内各城市商业银行、城乡信用社。

二○○三年六月五日



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浅议轻伤害案件职能管辖的分歧意见及解决办法

王泗友

职能管辖,亦称立案管辖,是指公安机关、人民法院、人民检察院在直接受理刑事案件上的具体分工。轻伤害案件的职能管辖问题,历来众说纷纭,没有形成统一定势,往往成了互相推诿、久拖不决的问题。这样,既延长了办案时间,增加了办案难度,又难以解决根本矛盾,不能及时为群众排忧解难,在一定程度上影响了警民关系。
根据我国刑事诉讼法的规定,属于原被告明确,案情简单,不需采取专门侦查的手段,犯罪情节轻微的告诉才处理的案件和其他不需要侦查的轻微刑事案件,由人民法院直接受理。最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于执法刑事诉讼法规定的案件管辖范围的通知》中也作了相应的说明。然而,哪些案件需要侦查,由公安机关受理,哪些案件不需要侦查由人民法院受理,在立案上仅作了原则规定,理论界的观点也不统一,而且司法实践中确实难以掌握,因而,成了争议的焦点。
一、轻伤害案件职能管辖的分歧意见
(一)是否需要侦查的问题
我国刑事诉讼法第58条第1款规定:“侦查是指公安机关、人民检察院在办理案件过程中,依照法律进行的专门调查工作和有关的强制性措施。”这种强制性措施是指:“讯问被告人、搜查、通缉等,侦查工作本身就具有强制性,有时还与逮捕、拘留等强制措施并用。”同时,侦查工作的核心内容就是为了收集证据和运用证据,以此来揭露和证实犯罪和犯罪人,显然,轻伤害案件的社会危害程度较其他刑事案件轻微,行为人对所造成的危害结果无需隐瞒和回避,敢于站出来面对面地陈述自己的危害行为,不需要公安机关采取专门措施和运用侦查手段来揭露和证实。因此,笔者认为,轻伤害案件符合《刑法》第134条第1款中规定,属于有原告和被告,因果关系清楚,不需要侦查的轻微刑事案件。
(二)是否属于告诉才处理的范畴
在轻伤害案件的受理问题上,有的认为,原告应向法院提出控诉,如果原告在事发后先行到公安机关报案,则由公安机关受理。笔者认为,到哪个机关报案就由哪个机关受理,这种认识极为偏颇,片面地理解了“告诉才处理”的这一法律原则。所谓告诉才处理的案件,指的是由犯罪行为直接受害人或其法定代理提出控告,法院才受理案件。具体地讲就是指《刑法》第145条第1款规定侮辱、诽谤案,《刑法》第179条第1款规定的暴力干涉婚姻自由案,《刑法》第182条第1款规定虐待案等这种特定案件。至于《刑法》第134条第1款规定的伤害案不属于这个范畴,伤害案固然需要报案,但并非告诉到哪个机关就由哪个机关处理,我国刑事诉讼法之所以对公检法三机关立案范畴作出明确的分工,目的在于使各司法机关认真负起责任,各司其职,及时迅速地查明案情,惩处犯罪分子,但这一分工不一定为所有控告人、检举人所了解,公检法三机关不论此类案件是否属于自己管辖,都应接受报案,然后视其案件性质立即移送主管机关处理。
(三)是否由人民检察院提起公诉的问题
近几年,轻伤害案件的受理查处基本上都是由公安机关承担,一旦案件发生后,经公安机关调查取证,按直接起诉的形式移送检起,情节轻微,危害不大,退回公安机关,不以犯罪论处,无需提起公诉。而事实上,提起公诉的案件必须是经过侦查的案件,不必进行侦查的案件,也不需通过诉讼阶段的“侦查、起诉、审判”的三大环节,笔者认为,此类案件也无须通过检察院再行移交,因为,一个简单的案件增加了诉讼程序,也就延长了查处时间,由于人为的因素使案件复杂化,加大了查处的难度,加重了公安机关的负担,一定程度上影响了公安机关的中心工作。
二、轻伤害案件职能管辖的解决办法
根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于执行刑事诉讼法规定的案件管辖范围的通知》规定,法院直接受理不需要侦查有原告被告、因果关系清楚的轻伤害案件;对需要侦查的案件由公安机关受理,在司法实践中也确实难以把握,由于分工上的交叉和是否需要侦查在认识上不一致,造成公安和法院两机关在处理轻伤害案件上各执已见,互相推诿,在群众中也酿成了不好的影响,为了改进立法上的不严谨,管辖权限上重复的问题,笔者认为,解决办法有二:
解决办法之一,从立法上加以完善
根据我国《刑法》《刑诉法》和两院一部《关于执行刑诉法规定的案件管辖范围的通知》等有关规定,结合我国·现行的司法实践经验,建议对有关轻伤害案件管辖范围作补充修改,作出具体明确的规定,或者制定切实可行的新的实施细则,譬如:哪种损伤在什么时间鉴定,哪种结果由哪个机关受理,哪种行为需要侦查等等,划定一条既明确又易于掌握的界限,从根本上解决扯皮推诿的问题。这样,才有利于公安、法院机关在工作中的配合和协调,才有利于互相监督。
解决办法之二,从鉴定结果上划定管辖范围。即以结果论,就是说,公安、法院接到报案后应当积极进行调查,并及时聘请法医根据最高人民法院、最高人民检察院、司法部、公安部《人体重伤鉴定标准》、《人体轻微伤鉴定标准》、《人体轻伤鉴定标准》中的规定作出鉴定结论。如果鉴定结论为重伤,则由公安机关受理,按照《刑法》第134条2款的规定追究刑事责任;如果鉴定结论为轻微伤,这由公安机关受理,依照《治安管理处罚条例》予以治安处罚;如果鉴定结论为轻伤,则由人民法院直接受理,至于轻伤案件中对于案情复杂,影响较大,因果关系不明确的案件,公安机关可以协助县人民法院调查,但最终由人民法院处理。这样,既可以避免公安、法院两机关由于受理管辖界限不清而推诿扯皮的问题,又可以减少诉讼程序,做到快审快结,便民利民,及时打击违法犯罪。

[此文于1996年载于四川省公安厅《四川公安法制》]


宣告死亡制度中被宣告死亡人及其配偶的婚姻关系问题

北安市人民法院王素杰


一、宣告死亡后被宣告死亡人、配偶及其第三方当事人的婚姻关系问题。
对于宣告死亡后,被宣告人的婚姻关系的解除,各国民法有不同的规定。《德国民法典》第1319条规定:“宣告死亡前的婚姻随新的婚姻的缔结而解除。” 《法国民法典》第128条规定:“失踪者的配偶得缔结的新婚姻。”第132条进一步做出规定:“即使宣告失踪的判决已被撤销,失踪人的婚姻然解除。” 《瑞士民法典》第102条规定:“配偶一方被宣告为失踪,并经法院解除其前婚关系的,他方始得再婚。前款被宣告失踪的配偶的他方,得在宣告失踪时或通过特别程序,请求同时解除婚姻关系。” 《民通意见》第37条规定:“被宣告死亡的人与配偶的婚姻关系,自死亡宣告之日起消灭。……” 依此规定,自然人被宣告死亡后,其与其配偶的婚姻关系自死亡宣告之日起消灭。被宣告死亡人的配偶的婚姻自没有问题可言。问题在于如果被宣告死亡人在其生存地又缔结了一个新的婚姻,该婚姻关系在法律上应如何认定。因为1980年通过的《婚姻法》并未建立婚姻无效制度,所以一般认为该婚姻关系有效。但是,2001年新修订的《婚姻法》第十条规定,重婚的婚姻无效。学者一致认为宣告死亡的法律效力不涉及公法上的关系,尤其刑事法律关系。重婚罪,是指有配偶的人在夫妻关系存续期间,又与他人建立另一个夫妻关系或明知他人有配偶而与之结婚的行为。 该婚姻关系问题可以区分为两种情况:
第一,失踪人被宣告死亡后,失踪人自己在其生存地并不知道自己已被宣告死亡;因此,失踪人被宣告死亡的法律效力并不及于失踪人本身,在这种情况下,如果失踪人在其生存地又另外缔结了一个婚姻,应该认定失踪人在明知自己有配偶的情况下又与他人结婚的行为已构成重婚,此婚姻关系依照现行婚姻法的规定是无效的。当然,为兼顾该婚姻关系对方当事人的利益,如果对方当事人不知道失踪人有配偶,笔者认为,其行为是善意的,在宣告该婚姻关系无效后,应当按有效婚姻关系来处理善后问题,以保护善意对方当事人的利益。如果对方当事人知道失踪人原已有配偶或者知道失踪人已被宣告死亡仍与失踪人结婚,其行为是恶意的,此时应当按现行婚姻法的规定来处理该婚姻关系。对其利益不应特别保护。
第二,失踪人被宣告死亡后,失踪人自己在其生存地并知道自己已被宣告死亡,但是出于某种原因,失踪人没有申请撤销宣告死亡。在这种情况下,如果失踪人与他人结婚,按照现行相关法律的规定,该婚姻为有效婚姻。因为,重婚的构成必须以行为人已经有一合法的婚姻关系为前提。
失踪人被宣告死亡后,其婚姻关系自行终止,则失踪人的前一婚姻关系已经解除,其后一婚姻关系必然不构成重婚。因此,失踪人可以利用这种漏洞来规避法律的制裁。笔者认为,公法上行为的构成与私法上行为的构成是不一样,以重婚罪的认定为例,构成重婚罪的重婚行为的方式可以是登记重婚,也可以是事实重婚。 我们知道,事实婚姻只在1994年2月1日国务院颁布《婚姻登记管理条例》之前才被认为是一种合法婚姻,在此之后的事实婚姻在法律上都认定为一种无效婚姻。但在刑法上都认定为是构成重婚的一种行为方式。其实宣告死亡对于相对人来说,其婚姻关系消灭,而对于被宣告死亡人来说,其仍应受到婚姻效力的约束。因此在立法上应当采用此种立法例,在失踪人知道自己被宣告死亡后,以此为由缔结了另一婚姻,应当认定为已构成重婚。当然,这也应该区分该婚姻关系的对方当事人是否是善意还是恶意,以保护善意当事人的正当利益。
二、撤销死亡宣告后失踪人与其配偶的婚姻关系问题
《民通意见》第37条规定:“……死亡宣告被人民法院撤销,如果其配偶尚未再婚的,夫妻关系从撤销死亡宣告之日起自行恢复;如果其配偶再婚后又离婚或者再婚后配偶又死亡的,则不得认定夫妻关系自行恢复。”有学者认为:“此项规定全面周到,殊值推崇,应为我国民法典所采。” 对此,笔者实不敢苟同,学界也有众多学者认为该解释实属不当。 该解释反映了当时最高法院在进行司法解释时的片面性、武断性和主观性,并未仔细地考虑到失踪人与其配偶在撤销宣告死亡后所面临的实际情况。第一种情况是撤销死亡宣告后,失踪人与其配偶都希望恢复原来的生活;第二种情况是撤销死亡宣告后,双方都不愿意恢复原来的生活;第三种情况是撤销死亡宣告后,失踪人与其配偶中有一方不希望恢复原来的生活。笔者认为,现有的司法解释只考虑到了第一种情况,而忽略了后两种情况。我们知道,婚姻是以感情为基础的,我国婚姻法也是把感情确已破裂作为夫妻双方离婚的基本要件的。我们不否认一部人持有坚贞的爱情观,但我们也不能因为为了达到某种崇高的目标而剥夺另一部分人的婚姻自由权(这正是我国立法中的一大弊病)。作为私法领域的民法,首先是一部人法和权利法,应该以人为本,维护权利的多样性和自由性。(当然,笔者并不否认,私权的行使应以不损害他人的权利为前提。)如果说,《民通意见》第37条规定:“被宣告死亡的人与配偶的婚姻关系,自死亡宣告之日起消灭。死亡宣告被人民法院撤销,如果其配偶尚未再婚的,夫妻关系从撤销死亡宣告之日起自行恢复;如果其配偶再婚后又离婚或者再婚后配偶又死亡的,则不得认定夫妻关系自行恢复。”是尊重被宣告死亡人的配偶的婚姻自由权的话,该条后半部分的规定则是轻率地践踏了被宣告死亡人配偶的婚姻自由权。岂不是自相矛盾吗?试想,怎么可能每一对分离了多年的夫妻在重逢后都还能对对方怀有深厚的感情的。缺乏了感情为基础的婚姻也是不可能幸福的,而这正是为何我国婚姻法要确立婚姻自由这一基本原则的原因之一。因此,在制订民法典的时候必须对该问题进行修订,在撤销死亡宣告后,不管其配偶是否再婚,夫妻关系都不能从死亡宣告之日起自行恢复。若双方再有共同生活在一起的意愿,必须重新登记结婚。若生存方已结婚,而又愿重归于好的,那么生存方就应先办理离婚手续,然后再与其以前配偶重新登记结婚。
五、结语
综上所论,宣告死亡法律制度是必须和必要的,现在我国宣告死亡法律制度在宣告死亡人的范围、利害关系人申请的顺序、法律效果及婚姻关系问题等方面存有不足,这理应在制定民法典中确立新的宣告死亡法律制度时,引起重视。以实现宣告死亡法律制度的价值目标,建立良好的社会秩序。(如转载敬请注明作者)
参考文献

1、参见郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版。
2、参见罗玉珍译:《法国民法典》,中国法制出版社,1999版。
3、参见殷生根、王燕译:《瑞士民法典》,中国政法大学出版社,1999版。
4、参见王作富主编、黄京平副主编:《刑法》(第二版),中国人民大学出版社2004年第2版,第416、417页。
5、参见尹田:《论宣告失踪与宣告死亡》,载《法学研究》,2001年第6期。
6、参见李建华、彭诚信著:《民法总论》,吉林大学出版社 ,1998年版 第126页。
7、士国主编:《民法总论 》,上海人民出版社, 2001年版 , 第51、52页;许冰梅、陆伟丰:《论宣告死亡及死亡宣告被撤销的法律后果》,载《中央政法管理干部学院学报》1999年第2期。