售楼广告的效力

作者：梁桦水（梁鹏）


案情简介
原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
案件评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。


广东省肇庆市人民政府


肇府办[2005]60号




印发肇庆市本级政府性资源（资产）收益管理暂行办法的通知



肇庆高新区管委会，市府直属各单位：

《肇庆市本级政府性资源（资产）收益管理暂行办法》业经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。







肇庆市人民政府

二○○五年五月十九日







肇庆市本级政府性资源（资产）

收益管理暂行办法





第一章 总则



第一条 为了规范市本级政府性资源（资产）收益收支管理，壮大地方财政实力，加强市政府的宏观调控能力，从源头上预防和治理腐败，进一步加快构建我市公共财政体制的步伐，根据《中华人民共和国预算法》和财政部《关于加强政府非税收入管理的通知》（财综字[2004]53号），制定本暂行办法。

第二条 政府性资源（资产）收益是政府非税收入的重要组成部分，纳入市财政预算或专户管理，由市政府统筹安排使用。

第三条 财政部门是政府性资源（资产）收益征收主管机关。市本级政府性资源（资产）收益由财政部门或市直有关职能部门负责征收。财政部门和市直有关职能部门应按照各自的职责分工积极组织收入，及时、足额征收各项政府性资源（资产）收益。



第二章 政府性资源（资产）收益的概念和范围



第四条 本办法所指的政府性资源（资产）收益包括本级政府管理的公共资源有偿使用收入、企业国有资产收益、行政事业单位经营性资产收益和行政事业单位资产处置收益。

第五条 公共资源有偿作用收入是指政府通过出让公共资源或经政府审批、许可而独自经营或特许经营项目的使用权或经营权而取得的收入，包括：

（一）土地收益；

（二）河砂开采权拍卖收益；

（三）探矿权和采矿权使用费及价款收入，场地和矿区使用费收入；

（四）国资事业性媒体取得的广告收入；

（五）七星岩和鼎湖山等旅游景点门票收入；

（六）汽车号牌拍卖收益；

（七）公共场所广告牌经营权有偿出让收入；

（八）公共场所车辆停放有偿服务场点经营权有偿出让收入；

（九）道路、桥梁、隧道、公园、河堤、广场、景观、城市雕塑、人防设施等城市资源的冠名权等有偿出让（使用）取得的收入；

（十）其他利用国有资源取得的收入。

第六条 企业国有资产收益包括国有资本金收益和国有资产处置收益两部分。国有资本金收益是指国有资本分享的企业税后利润，国有股股利、红利、股息和依法由国有资本享有的其他收益。国有资产处置收益是指企业国有产权（股权）出售、拍卖、转让收益。

第七条 行政事业单位经营性资产收益是指行政事业单位、财政供给的社会团体应上缴财政的资产收益和经营收益，包括物业出租收入、对外投资收益、尚未脱钩或名脱实不脱的拥有实质控制权的经济实体所产生的收益和事业单位（含企业化管理的事业单位）的经营收益。行政事业单位资产处置收益是指行政事业单位资产出售、拍卖、转让收益。



第三章 政府性资源（资产）收益征收管理



第八条 各项公共资源可进行市场化运作的，应采取招标、拍卖、挂牌、特许经营等公开、公平、公正的竞争方式确定使用者或经营者。对各项公共资源有审批许可决定（发证）权或授予（委托）特许经营权的部门负责以该项公共资源实施市场化运作，并组织收取该项公共资源有偿使用收入。各项公共资源使用权或经营权出让后，公共资源有偿使用收入应上缴财政部门必须及时足额上缴国库或财政专户。市政府对组织收入成绩显著的单位给予适当奖励。

第九条 企业国有资产收益由市国资委负责监缴。国有资产收益的年度收支，由市国资委会同市财政局提出计划报市政府批准后执行。

第十条 由市国资委接管的行政事业单位经营性资产的收益以及由市国资委接管的事业单位的经营收益由市国资委负责监缴；未移交市国资委接管的行政事业单位经营性资产的收益由市财政局负责监缴，并实行按季预缴，年终清算的办法。

第十一条 实行公务员统一岗位津贴制度单位的经营性资产收益，在暂不改变单位资产管理现状的基础上，全额上缴市财政专户，其中30%返还原单位用于补充公用经费，70%由市政府统筹安排。单位的闲置资产处置收入全额上缴市财政专户，资产处置成本由市财政局予以返还。

第十二条 没有实行公务员统一岗位津贴制度且没有移交市国资委接管的事业单位（含企业化管理的事业单位）的经营性资产收益，由市财政局根据各单位的收入情况，在保证单位正常运作的基础上，核定各单位每年度应上缴市财政收益额，并实行一年一定。

第十三条 由市国资委监缴的国有资产收益（包括企业国有资产收益、行政事业单位经营性资产收益和资产处置收益）的征收管理办法由市国资委另行制定，报市政府批准后执行。



第四章 政府性资源（资产）收益的使用审批程序



第十四条 政府性资源（资产）收益的使用参照政府财政预算管理，编制政府性资源（资产）收益年度收支预算，报市政府审批后严格按预算执行。具体的收入任务由市政府下达到有关的职能部门。

第十五条 政府性资源（资产）收益超预算用款，由市财政局审核后报市政府审批，具体申报审批程序按《肇庆市市本级财政资金拨款管理暂行办法》（肇府办[2004]129号）执行。



第五章 监督检查



第十六条 纪检监察、财政、审计等部门应加强对政府性资源（资产）收益收缴和使用的监督检查，不断规范收支管理程序。

第十七条 各相关部门各单位要加强本部门和单位政府性资源（资产）收益的管理，及时足额缴交政府性资源（资产）收益，并积极配合各职能部门的监督和检查。

第十八条 市政府定期向市人大常委会报告市本级政府性资源（资产）收益收支管理情况，接受人大的监督。

第十九条 公民、法人、社会团体和其他组织有权对政府性资源（资产）收益的管理工作提出意见和建议，对违反本办法的行为有权申诉和检举。

对违反政府性资源（资产）收益管理规定的行为，由有关部门依照法律法规进行处理，并追究有关责任人员的行政责任。



第六章 附则



第二十条 本办法自印发之日起实施。

第二十一条 本办法由市财政局负责解释。

第二十二条 市财政局可根据本暂行办法制定实施细则。