公证质量管理之浅见



冯兴吾 康峰 余庆涛




　　一、树立公证质量意识，高度重视公证质量问题
1、正确处理质量意识与质量行为关系
　　公证质量是公证工作的生命线，直接关系到公证业的形象和声誉，关系到公证的社会公信力，关系到公证行业的社会地位和作用。我们处使全体公证人员清醒地认识到，公证质量是公证的基础，失去这一基础，公证的根基就会动摇。但有质量意识，还不足以解决质量行为中的质量问题，还必须深入开展执业教育，提高公证人员的政治业务素质；建立严格的公证质量管理制度，完善公证处内部自律机制质量，加强质量管理，落实各项措施。
　　2、正确处理经济效益与公证质量关系
　　在社会主义市场经济条件下，公证处注重经济效益无可厚非，对公证处的发展也是积极有利的。但是，绝不能单纯追求经济效益而偏废公证质量。那种只顾眼前利益，不顾真实合法原则去追逐经济效益的做法，不仅损害了当事人的利益，而且也败坏了公证的信誉，甚至造成重大的政治影响、经济损失，危及社会的稳定。只有提高公证质量，公证工作才能体现其本来的属性，得到社会的认可，公证事业也才能繁荣发展。我们处《文明服务的八项措施》第1条就明确规定，牢固树立公证质量意识，严把公证质量关。
　　3、正确处理改革与公证质量关系
　　目前，公证处由行政体制向事业体制改革，但也绝对不能放松对公证质量的管理。因为，公证体制改革的目的，就是要全面提高公证质量，充分发挥公证在社会主义市场经济建设、民主法制建设中的服务、沟通、公证、监督作用。因此，我们处把抓公证质量放到工作的突出位置，围绕提高公证质量来落实各项改革措施，强化公证质量意识，健全公证质量管理、监督制度，全面提高公证质量。
　　4、正确处理个人与团队的关系
　　由于公证书并非一个人单独完成，而是通过申请、受理、审查、出证等程序共同完成的，这就决定了公证处的团队色彩更强。我们处始终强调团队精神，强调要团结一致，遇到疑难复杂问题要协商讨论、积极请示，而不是独来独往，搞“单打一”，除此以外，我们处还定期召开案件分析会，用理论来指导公证实践，在实践中不断研究新情况、探索新问题，将实践经验及时归纳总结，克服仅凭经验办证的做法，以提高公证质量。这样，我们处上下一心、认识一致，提高了全处的合作精神和整体水平。
　　二、深入开展公证执业教育，提高公证人员政治、业务素质
　　1、坚持岗前培训
　　我们处新进的两名安徽大学毕业生，同时在安徽省公证处实习培训一个月；另一名合肥工业大学法律专业的毕业生在安徽省公证处培训近半年。
　　2、坚持在职培训
　　为解决工学矛盾，我们处把在职培训与提高素质结合起来，积极组织公证员参加司法部举办的涉外培训班、涉台培训班，高级公证员培训、公证员任职和省司法厅组织的各种培训班；组织在职的公证员到外地公证处培训。
　　3、坚持业务交流、研讨
　　加强公证处与公证之间的横向交流，我们处不仅与我市范围内的公证处交流，同时与毗邻的江苏省、浙江省公证处交流。几年来，我们处组织或参与了业务交流10余次。
　　4、坚持为人民服务的宗旨教育，职业道德教育与执业纪律教育
　　结合廉政建设和“五条禁令”、“六个不准”以及创建“省级文明公证处、省级文明公证员”等一系列活动，使全处公证人员树立服务意识、竞争意识、质量意识和风险意识，时时注意处理好个人形象与组织声誉关系、办证数量与办证质量关系，真正做到牢记宗旨、摆正位置、树好形象、按章办事、文明服务。
　　5、坚持把好进人关
　　我们处采取各种优惠政策吸引高素质的人才加入公证队伍，尽快使他们的各项素质全面提高。同时，把好进人关，严格按规定的条件进入。我们处向社会敞开了窗口，制定了《关于聘用人员实行合同制的规定》等，采取在社会上招聘或录用的办法吸纳大学本科以上的公证员后备人才和具有大专以上学历的行辅人员，与这些进处人员签定协议，实行试用期制度，期满后视其是否符合我处要求而决定是否继续聘用和聘何种岗位。
　　新的人才资源管理办法融入了社会市场人才的大流动，避免了人情网、关系网，保证了公证队伍素质的提高。
　　三、建立严格的公证质量管理制度，完善公证处内部自律机制
　　1、坚持公证咨询、接待的首问负责制
　　我们处没有专门的接待室，公证咨询、接待由各公证员在公证办公室完成，坚持做到首问负责制。
　　⑴、解答咨询应热情、耐心、详尽，用语文明、规范、简洁，问清公证事项，认真审核申请人提交的证明材料，对举证要求应做到一次讲清、写清。对于不符合受理条件的公证申请事项，应向申请人说明理由。
　　⑵、对证明材料齐全的申请人，因健康状况等原因需上门办证的，安排承办公证员在三天之内上门服务，对当事人是年老体弱者、危重病人的，在向公证处主任汇报后，当天安排公证员上门受理或特事特办。
　　2、坚持调查取证公证员负责制
　　公证员因办证的需要，对当事人申请的公证事实、行为、文书的真实性、合法性进行查证、核实时，我们处坚持调查取证公证员负责制，要求调查人员严格按照司法部《公证程序规则》，忠于法律，秉公执法，廉洁自律。
　　⑴、调查取证的形式
　　A、询问证人；
　　B、核查户籍、人事档案材料及其他书证；
　　C、调取物证、视听材料；
　　D、对抵押物、质押物进行现场勘验；
　　E、其他与公证事项有关的调查取证活动。
　　⑵、调查取证的范围
　　A、对当事人提供的证明材料认为有疑义或因当事人举证不足；
　　B、出具执行证书；
　　C、保全证据、提存；
　　D、经历（一年以上）；
　　E、房屋的继承、析产；
广东省中山市人民政府办公室


印发中山市经济适用住房暂行办法的通知
中府办〔2008〕90号

火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：
《中山市经济适用住房暂行办法》业经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

中山市人民政府办公室
二○○八年九月九日

中山市经济适用住房管理暂行办法

第一条 为规范我市经济适用住房制度,保护当事人合法权益，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、广东省人民政府《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（粤府〔2008〕3号）及有关法律、法规、规章和政策文件，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城区（石岐区、东区、西区、南区）范围内符合住房保障条件的住房困难家庭申请购买经济适用住房及其相关管理活动适用本办法。
单位经批准利用自用土地建设经济适用住房的申购与管理，适用本办法。火炬区管委会、各镇政府、五桂山办事处可参照本办法，结合当地实际，制订相应实施细则并报市住房委员会办公室（下称“市房委办”)备案。
第三条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，购房人拥有有限产权，具有保障性质的政策性住房。
经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。
第四条 市国土资源局（房地产管理局）负责住房保障的实施和协调工作，市房委办负责住房保障日常工作。市发展改革、监察、环保、公安、建设、规划、财政、税务、物价、统计、工商、审计、民政、劳动和社会保障等部门以及各区办事处、社区居委会，应当按照职责分工，协助做好经济适用住房管理的相关工作。
第五条 申请购买经济适用住房应当以家庭为单位提出申请，并以户口簿记载的户主以及与户主有法定的赡养、扶养、抚养、婚姻关系或合法收养关系的全体家庭成员作为共同申请人。
户籍因就学、服兵役等原因迁移出本市的，可作为家庭成员共同申请。
第六条 申请购买经济适用住房的家庭应当同时符合以下条件：
（一）申请人及其共同申请的家庭成员具有本市城镇非农业户口8年以上(含本数，申请人的未成年子女不受此年限限制)且在本市工作并居住。
（二）家庭年可支配收入、家庭资产符合市政府公布的标准（见附件）。
（三）无自有住房或者现住房人均住房建筑面积低于10平方米（含本数）。女满13周岁、男满15周岁以上的异性（指父女、母子、姐弟、兄妹）同住一个房间的，其人均住房面积可放宽至12平方米。
（四）未享受过以下购房优惠政策：
1. 按房改成本价或标准价购买公有住房；
2. 购买解困房、安居房、经济适用住房；
3. 已参加单位内部集资建房；
4. 落实侨房政策专用房；
5. 其他购房优惠政策。
（五）申请人及其共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有发生任何房地产买卖或其它产权转移行为。
对（二）、（三）项规定条件实行动态管理，每年度由市房委办根据本市经济社会发展水平和住房价格水平进行调整，报市政府批准后执行，并向社会公布。
第七条 以公房标准租金租住公房或享受廉租住房保障的家庭，符合经济适用住房申购条件的，可以申请购买经济适用住房。购买并入住经济适用住房后，应当在3个月内退回原租住的公房或廉租住房；逾期不退的，按原价退回所购买的经济适用住房。
按照《中山市廉租住房保障暂行办法》规定退出廉租住房保障的家庭，可优先购买经济适用住房。
第八条 申请经济适用住房保障按照以下程序进行：
（一）领表：申请人凭户口簿、身份证通过社区居民委员会向户籍所在区办事处领取《经济适用住房保障申请表》（以下简称申请表）。
（二）申请：申请人如实填写申请表，并按本办法第九条规定提交申请表和相关资料，各区办事处按照本办法的规定受理申请。
（三）初审和公示：各区办事处应当在受理申请之日起30日内，组织社区居民委员会，采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人的户口、收入、住房、资产等情况进行调查核实和初审，并将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产、工作单位等情况在申请人所居住社区进行公示，公示时间不少于15日。申请人户籍所在地与实际居住地不一致的，实际居住地居委会应配合调查、核实，调查结果在户籍所在地社区和实际居住地社区同时公示。对公示内容有异议的组织或个人，应当书面向申请人户籍所在区办事处提出，各区办事处应自收到异议申请之日起10个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，各区办事处在10个工作日内将申请人申请资料及审核意见提交市房委办。
（四）复核：市房委办自收件之日起20个工作日内完成复核。
（五）核准和公示：市房委办将经审核符合条件的申请人姓名、工作单位、现住房条件、家庭人口、家庭人均居住面积、家庭年可支配收入、资产情况、受理单位及住房保障方式等在市国土资源局（房地产管理局）网站公示，公示时间不少于10日。对公示有异议的组织或个人，应当书面向市房委办提出异议，市房委办自收到异议之日起10个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，市房委办向申请人发出购买经济适用住房核准通知并予以公告，核准通知应注明可以购买的面积标准。然后，申请人按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。符合条件的家庭，可以持购买经济适用住房核准通知，按核准价格购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则不得超出核准面积，如购买面积超出核准面积的，则超出部分不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格购买。
（六）安置：市房委办根据相关标准计算申请人的轮候积分，并按照积分高低顺序向申请人发出购房通知。分数相同的，通过摇珠方式确定轮候的先后顺序。已通知购房的申请人可在市房委办提供的房源范围内挑选住房1次。申请人选定住房后，应当立即签署《选房确认书》，并在规定时间内签订购房合同。申请人拒绝选房的，或经选择不能选定住房的，或已签署《选房确认书》但未在规定时间内签订购房合同的，或取得房号后放弃购房的，视同放弃本次购买资格；放弃购买资格的，5年后方可重新申请购房。
第九条 申请购买经济适用住房的申请人及其共同申请人需提交以下资料：
（一）申请表及家庭成员户口簿、身份证、结婚证、独生子女证，离异或丧偶的家庭须提供相关证明。
（二）家庭住房状况的证明材料：在户籍所在地、实际居住地或外地拥有房地产的证明资料及共同提出申请的家庭成员所拥有的其他房地产的证明资料；承租住房的，提供租赁合同；有工作单位的，提交单位住房分配证明。
（三）家庭收入情况的证明材料：申请人及其共同申请的家庭成员上一年度收入证明。申请人及其共同申请的家庭成员任职或受雇的，提供任职或受雇单位出具的收入证明（工资薪金收入包括工资、奖金、各类补贴、加班费以及与任职、受雇有关的其他收入），上一年度个人所得税完税证明或单位代扣代收税款凭证（收入未达个人所得税纳税标准的不需提供）；申请人及其共同申请的家庭成员为个体工商户或投资办企业的，提供营业执照及上一年度的纳税证明；申请人及其共同申请的家庭成员未就业的，提供失业证或其他相关证明。
（四）因在本市大专院校读书而取得本市户籍且毕业后落户本市的，提供毕业证书及在本市工作的相关证明。
（五）因就学、服兵役等原因迁出户籍的，提供原户籍所在地派出所证明。
（六）属市民政局核定的低保家庭、低收入家庭和市总工会核定的特困职工家庭，提供《中山市城镇居民最低生活保障金领取证》、《中山市低收入家庭救助证》或《中山市工会特困职工证》。
（七）属烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、残疾军人、复员退伍军人、孤老、残疾人及受到市政府以上各级表彰的劳动模范的，提供有关部门的证明材料。
（八）家庭资产情况及相关证明材料。
（九）《诚信承诺书》。
前款规定所涉及的各类证件或合同等材料，应当提交经申请人签字的复印件，并提供原件核对。收入、资产和住房面积核定需按本办法附件的要求执行。
第十条 处于轮候状态的申请人家庭的人均居住面积、家庭年可支配收入、家庭人员结构、婚姻状况等情况发生改变的，申请人应当自发生改变之日起30日内通过社区居民委员会向所在区办事处如实提交书面材料，由所在区办事处根据实际情况重新审核资格条件，按程序报批后调整轮候顺序。
第十一条 经济适用住房的销售价格实行政府定价，由市物价局会同相关部门按国家有关规定，根据控制性成本、基准地价等综合测算拟定，报市政府批准后公布执行。
第十二条 购买经济适用住房的家庭可采取一次性付款、申请商业银行贷款、住房公积金抵押贷款或组合贷款等方式付款。
符合个人住房贷款有关规定的家庭，可持市房委办提供的准购证明，向银行申请贷款。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。购房人符合住房公积金贷款有关规定的，应当优先向购买经济适用住房的个人发放住房公积金贷款。
第十三条 购买经济适用住房的申请人及共同申请家庭成员应当在入住之日起6个月内将户口迁入新址。购买经济适用住房后，购房申请人不得再享受政府其他住房优惠政策。
第十四条 经济适用住房购房人签订购房合同后，应当按照有关规定申请办理房地产权属登记。经济适用住房产权为有限产权，在房地产权证记载的发证日期起5年内不得直接上市交易，在未取得完全产权之前不得赠与、出租、出借、空置或用于购买经济适用住房贷款抵押以外的其他用途抵押。
第十五条 经济适用住房的房地产权证上应当注记以下内容：
（一）共同申请人姓名和身份证号码。
（二）经济适用住房：
1、自发证之日起5年内不得上市交易；
2、不得赠与、出租、出借、空置；
3、不得用于购买经济适用住房贷款抵押以外的其他用途抵押。
第十六条 购买经济适用住房不满5年，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府回购或由市房委办安排取得经济适用住房购房资格的家庭购买，回购价格按原购房价格每年扣减1％计算。
第十七条 购买经济适用住房后，购房人及共同申请家庭成员又购买其他住房的，原购经济适用住房由政府按规定及合同约定回购，回购价格按原购房价格每年扣减1％计算。
第十八条 购买经济适用住房不满5年，因继承或离婚需办理产权变更登记手续的，经市房委办核准后，允许办理继承、离婚析产变更登记手续，变更登记后，原经济适用住房性质不变，限转期从变更登记之日起重新计算；经审核不符合经济适用住房产权变更条件的，由政府回购。
第十九条 购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款，政府可优先回购。购房人也可以缴纳土地收益等价款后，取得完全产权，房地产管理部门应当在其房地产权证上注销原注记，购房人及其配偶不得再享受政府住房保障及住房优惠政策。
土地收益等价款按照产权转让时同地段基准房价与经济适用住房差价的80％计算，土地收益等价款全额上交市财政。
经济适用住房需要拆迁时，拆迁单位必须确保被拆迁住房家庭的社会保障性住房利益。
第二十条 购房人提供家庭收入或住房情况的虚假资料，骗购经济适用住房的，按照以下规定处理：
（一）责令退还所购买的经济适用住房，依法注销其房地产权登记，退回购房款；如该经济适用住房是购房人及其共同申请人唯一的自有产权住房的，由购房人按同地段同类型商品房市场价补足购房款。
（二）按市场租金标准向其计收从交付之日起至退出经济适用住房或补足购房款之日止的租金。
（三）按照购房合同约定承担民事责任。
（四）自退出经济适用住房之日起，5年内不再接受其购买经济适用住房申请。
（五）构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
对出具虚假证明的单位，由市房委办提请其上级主管部门依法追究单位主要领导和相关责任人员的责任。
第二十一条 未取得完全产权之前，购房人将经济适用住房赠与、转让、出租、出借或无正当理由连续空置6个月以上的，或隐瞒发生不符合继续享受经济适用住房条件的情形的，按照以下规定处理：
（一）责令退还所购买的经济适用住房，依法注销其房地产权登记，退回房价款；退回房价款按原购房价格每年扣减1%计算。
（二）依购房合同约定追回转让金，出租、出借所得租金，并要求承担其他民事责任。
（三）自退出经济适用住房之日起，5年内不再接受其购买经济适用住房申请。
前款所称的不符合继续享受经济适用住房条件的情形包括：申请人及其共同申请人在购买经济适用住房后5年内再购买住房；因继承、赠与、离婚析产而获得经济适用住房产权的家庭不符合购买经济适用住房条件等情形。
第二十二条 经济适用住房管理有关单位的工作人员在资格审查和监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划和住房建设规划的前提之下，经市政府批准后，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。
第二十四条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。
第二十五条 任何单位不得利用新征用或新购买的土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得进行单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。
第二十六条 经批准利用自用土地建设经济适用住房的单位向符合购买经济适用住房条件的低收入家庭出售住房后的剩余房源，由市房委办按照成本价收购，统筹向其他符合条件的家庭出售，或由市房委办安排符合购房条件的家庭购买。
第二十七条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房的名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。
第二十八条 本办法自2008年10月1日起施行，有效期为5年。有效期届满前6个月，依据有关法律法规并结合实际情况评估修订。

附件：

一、经济适用住房轮候评分标准

一、按人均建筑面积评分：
1. 无房户，计25分；
2. 人均建筑面积2平方米以下，计22分；
3. 人均建筑面积2平方米以上4平方米以下，计19分；
4. 人均建筑面积4平方米以上6平方米以下，计16分；
5. 人均建筑面积6平方米以上8平方米以下，计13分；
6. 人均建筑面积8平方米以上10平方米以下，计8分；
二、按家庭年收入评分：
1. 城镇居民人均可支配收入480元/月以下，计25分；
2. 城镇居民人均可支配收入480元/月以上640元/月以下，计15分；
3. 城镇居民人均可支配收入640元/月以上800元/月以下，计10分；
4. 城镇居民人均可支配收入800元/月以上960元以下，计6分；
上述所称“以下”含本数，“以上”不含本数。
三、按在中山市城镇户口年限评分：
参与申请的家庭成员分别计分并累加计算。户口在中山市时间每人每年按1分累加，超过6个月不满1年的按1分计，6个月以下（含6个月）按0.5分计，每户最高分为30分。
在中山市时间认定：
1. 以落户时间为起算时间；
2. 因在本市大中专院校读书取得本市户籍，且毕业后直接在本市落户的，在中山市时间自毕业时起算；
3. 现役军人家庭申购的，军人以共同申请的家庭成员的身份参与购房计分，其中配偶随军迁入中山市的，军人在中山市时间认定按配偶随军入中山市时间计算；配偶户籍属本市的，军人在中山市时间按结婚时间计算；
军人转业安置到本市的，在中山市时间参照现役军人计算。
四、按家庭人员结构评分：
申购家庭每户每增加一代加10分。
五、按结婚时间评分：
婚龄以申请人婚龄计分，每户每年按1分累加，超过6个月不满1年按1分计，6个月以下（含6个月）按0.5分计；男女双方均为晚婚的家庭，加3分；每户最高分为20分。
六、属烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、残疾军人、复员退伍军人、孤老、残疾人及受到市政府以上各级表彰的劳动模范的，提供有关部门的证明材料，以及受到市政府以上各级政府表彰的劳动模范的，每户加15分。
七、父母有两套或两套以上住房，子女结婚后申请购买经济适用住房的，扣20分。
八、没有违反计划生育政策的家庭，加30分。

二、经济适用住房准入标准

家庭组成 家庭月可支配收入（元） 人均住房居住面积（平方米） 申请人家庭资产限额（万元）
1人户家庭 960元及以下 ≤10 7
2人户家庭 1920元及以下 ≤10 14
3人户家庭 2880元及以下 ≤10 21
≥4人户家庭 3840元及以下 ≤10 28



三、收入、资产和住房面积的核定

一、申购家庭工资总收入的核定。
1. 申购家庭成员属行政、事业单位职工的，由所在单位的劳资部门核定，加盖劳资专用章和单位公章。
2. 申购家庭成员属企业职工的，由所在单位的劳资部门核定，加盖劳资专用章和单位公章；所在单位未设劳动工资管理机构的，加盖单位公章。
3. 申购家庭成员属灵活就业人员的，由户籍所在地区办事处受理、审核确认并加盖公章；居住地与户籍地不一致的，由居住地区办事处受理、确认后提供给户籍所在地区办事处审核确认盖章。
二、申购家庭资产的核定。
1. 申购家庭成员拥有汽车及汽车价值的情况，由市房委办提请市公安交警管理部门查核。
2. 申购家庭成员拥有房产的情况，由市房委办会同房地产管理部门查核。
3．申购家庭成员拥有其他资产的情况，由市房委办提请相关部门查核。
三、现住房建筑面积的核定。
申购家庭通过市场方式购买（商品房或存量房）、赠与、继承、离婚析产等途径取得的所有住房，其建筑面积均纳入申购家庭住房面积核定范围。
下列住房纳入申购家庭现有（或已有过）住房面积核定范围：
1. 拆迁安置住房；
2. 自行建造的住房，含宅基地住房；
3. 自有私房和通过继承、赠与、离婚析产等方式取得的各类私有住房；
4. 通过市场方式购买的商品房、二手房、存量住房；
5. 在申请购买经济适用房之日前5年内已交易出售的所有住房；
6. 已拆迁补偿的住房（含以货币方式取得的拆迁安置款的原住房或已签产权交换拆迁协议但未回迁的住房）。